Una oportunitat de negoci a l’Estartit

Fins ara hem parlat d’una tipologia d’estudi de localització basat en escollir la millor ubicació possible per un determinat negoci dins d’una ciutat. Ara parlarem d’una altra modalitat d’estudi de localització: l’elecció de la tipologia de negoci per un local situat en un punt concret.És el cas de l’estudi que hem realitzat pels propietaris de l’hotel Medes II, que disposen d’un local a l’Estartit de 152 metres quadrats amb façana al passeig Marítim i al carrer del Port. La intenció dels propietaris és vendre aquest local aprofitant la seva localització excel·lent, en un poble turístic de la Costa Brava, al costat del port i en una zona hotelera.Des d’Eixos.cat els vam elaborar un estudi de localització per decidir quin tipus de negoci es podria establir en aquest local com a part d’una estratègia per oferir-lo a emprenedors, cadenes o franquícies d’un determinat sector. Cal tenir en compte que des d’Eixos disposem d’un cens de comerços i locals buits de l’Estartit elaborat a partir de treball de camp. La conclusió final va ser que la millor activitat a ubicar en aquest emplaçament és un forn de pa amb cafeteria. Els motius són els següents:

1 MANCA DE COMPETÈNCIA

A l’entorn immediat no trobem cap establiment similar, el més proper està a uns 700 metres, a l’avinguda de Grècia. Cal tenir en compte que al Passeig Marítim hi ha un gran nombre de bars i restaurants amb la qual cosa es recomana buscar altres tipologies d’establiments.

2 ZONA HOTELERA

Al sector nord de l’Estartit hi destaca una àmplia oferta hotelera. Això afavoreix la presència d’establiments d’hostaleria i restauració (bars, restaurants, cafeteries…). En canvi, a la zona sud, on hi dominen més els apartaments, hi tenen més presència establiments de comerç quotidià alimentari (supermercats, forns, colmados..) o de menar ràpid.

.

3 EIX DINÀMIC

El passeig Marítim (i els carrers del voltant) constitueix un eix comercial dinàmic que estructura tota la façana marítima, des de la platja fins al massís del Montgrí passant pel port. La presència de locals buits és molt escassa i es localitza sobretot a la segona línia de mar.Podeu veure l’estudi de localització complet als següents enllaços:

-Resum

-Estudi

Així que, ja ho sabeu, responsables de cadenes i franquícies, emprenedors amb ganes d’iniciar un negoci o capitalitzadors de prestacions d’atur. Al Passeig Marítim 152 de l’Estartit, al cor de la Costa Brava, hi teniu una molt bona oportunitat. No la desaprofiteu! (info@hotelmedes.com, 661700867)

El comerç de Mollet resisteix a la crisi

Segons l’observatori Eixos.cat les estratègies adoptades pels diferents agents locals han permès mantenir Mollet com a pol comercial del Baix Vallès i adaptar les tipologies comercials a la realitat econòmica

El comerç de Mollet del Vallès manté unes dades moderadament positives malgrat la crisi econòmica segons un estudi de l’observatori econòmic Eixos.cat, que segueix l’evolució comercial del municipi des de l’any 2010 amb una metodologia basada en el treball de camp, la publicació a la plataforma Molletnegocis i l’anàlisi posterior de les dades. Si bé és cert que, entre 2010 i 2013, el nombre total de locals disponibles ha crescut des dels 434 fins als 690, en consonància amb el que ha passat a la resta de país, cal destacar que el nombre total d’establiments ocupats per nous negocis també ha crescut, en concret des dels 1.532 de 2010 fins als 1.612 de 2013.

Aquestes dades positives s’expliquen perquè les estratègies adoptades pels comerciants, pel sector immobiliari i per l’Ajuntament han permès mantenir Mollet com a pol comercial del Baix Vallès i adaptar les tipologies comercials a la realitat econòmica.L’increment d’establiments ocupats i disponibles es deu, entre d’altres, a la subdivisió dels locals comercials en locals més petits per adequar-se a una demanda més flexible, en bona part vinculada a la capitalització de l’atur per part de persones que volen emprendre un negoci. A més, l’acabament d’algunes operacions immobiliàries endegades els anys de bonança econòmica han ampliat l’oferta de locals comercials disponibles, si bé és cert que només una part d’aquesta nova oferta ha tingut sortida. Cal recordar, tanmateix, que recentment l’Ajuntament de Mollet del Vallès ha signat un conveni amb deu empreses immobiliàries per facilitar l’accés i el lloguer de locals a iniciatives emprenedores.

D’altra banda, cal subratllar la resiliència del teixit comercial de Mollet, que s’ha adaptat a la crisi apostant per aquells sectors amb més possibilitats de futur. En aquest sentit destaca el comerç quotidià alimentari, que ha passat de 216 establiments a 235, en bona part gràcies al bon comportament de les fruiteries o les petites botigues de queviures (coneguts com a colmados). Així mateix, altres sectors més afectats per la crisi –com l’equipament per a la llar, l’equipament per a la persona o la cultura i el lleure- han pogut resistir gràcies a l’especialització en sectors concrets, com els articles per a infants (de 20 a 26), els articles esportius (de 13 a 17), els electrodomèstics (de 9 a 14) o els gimnasos (de 5 a 9).

Un altre dels aspectes a destacar és la consolidació de Mollet com a pol comercial del Baix Vallès, tal com demostra l’Índex d’Atracció Comercial, que mesura el pes dels comerços d’equipaments per a la llar i la persona respecte al total de locals amb ús comercial. Aquesta tipologia de comerç, a diferència del comerç quotidià, és el que justifica el desplaçament des d’altres municipis a la recerca de varietat i establiments de referència i, a més, permet dinamitzar altres sectors comercials com la restauració o l’oci. Els estudis elaborats per l’observatori Eixos.cat han pogut establir un llindar del 30%, per sobre del qual es considera que una ciutat genera atracció comercial. Mollet del Vallès se situa en el 31,0%, per sobre de la majoria de ciutats de la Regió Metropolitana de Barcelona, que estan per sota del 25%. Cal recordar, d’altra banda, que una enquesta realitzada per l’Ajuntament i l’Associació de Comerciants Mollet Comerç el 2011 ja indicava que el 27% de les persones que compren a Mollet són de fora del municipi, especialment d’altres municipis de l’àrea del Baix Vallès.

Totes aquestes dades conviden a un cert optimisme sobre el futur del comerç a Mollet del Vallès i a seguir apostant per un treball en comú entre tots els sectors i agents que hi estan vinculats per promoure el foment de l’emprenedoria, la dinamització de l’oferta de locals disponibles, l’atracció i generació de noves inversions i el suport al comerç existent.


Un 14% de locals buits a Girona segons l’observatori Eixos.cat

Un 14% dels locals comercials situats a les plantes baixes de la ciutat de Girona estan buits. És la principal conclusió de l’estudi elaborat per Planol.info, a partir d’un cens d’activitats comercials elaborat amb un exhaustiu treball de camp. El cens, que es va fer simultàniament a les principals ciutats catalanes, es va realitzar l’any 2012 per encàrrec de la divisió cartogràfica de la multinacional finlandesa Nokia i està publicat a l’observatori econòmic urbà Eixos.cat, al següent enllaç:http://ves.cat/fQtk

A Girona el cens, que ha cobert la major part dels carrers de la ciutat, ha permès detectar un total de 2.555 locals comercials situats a les plantes baixes dels edificis, dels quals 359 estan buits (14%), ja sigui perquè estan en venda, en lloguer, utilitzats com a magatzem o sense ús. Els establiments comercials actius, per la seva banda, han estat classificats en una seixantena de categories.

Per zones, els carrers de l’Eixample i el Barri Vell tenen els percentatges més baixos de locals buits, al voltant del 5%. Cal destacar, en aquest sentit, el carrer Bisbe Lorenzana (3%), el carrer Maragall (4%), el carrer Ciutadans (6%) o el carrer Nou que, al moment de fer el cens, no tenia cap local buit. En canvi, els barris de Santa Eugènia i de Sant Narcís són els que concentren uns percentatges de locals buits més elevats, en molts casos per sobre el 20%, com és el cas del Passeig d’Olot, el carrer de Santa Eugènia o el carrer Agudes. Als barris del sud –Eixample Sud, Montilivi, Mas Xirgu…- els percentatges són similars a la mitjana.
Girona té una bona posició comparada amb altres ciutats catalanes censades per Planol.info, que es mouen en un rang que oscil·la entre el 10% de locals buits (Vic, Manresa, Badalona…) i el 25% (Olot, l’Hospitalet, Tarragona…). Així mateix, les dades de Girona són molt similars a altres municipis de la demarcació: Figueres (15%), Banyoles (16%) o Blanes (15%) [1].
Totes les dades dels censos que periòdicament realitza Planol.info es visualitzen a la plataforma web Eixos.cat, un observatori econòmic urbà on estan geolocalitzats i categoritzats els establiments comercials, les activitats econòmiques i els locals buits de tot Catalunya i que, ben aviat, estarà connectat amb les ofertes immobiliàries dels API. Diversos municipis catalans treballen, a partir d’aquesta plataforma, amb estratègies de dinamització econòmica, suport al comerç local i foment de l’emprenedoria.
[1] Cal tenir en compte que, si bé és cert que el dinamisme comercial de Girona és més elevat que el d’aquestes darreres ciutats, les majors expectatives provoquen que les plantes baixes dels habitatges es destinin a ús comercial en un major percentatge. En canvi, altres viles i ciutats menys dinàmiques comercialment destinen sovint els baixos a altres usos com el residencial.

Estudi de localització d’una bugaderia

A continuació exposem un nou exemple d’estudi de localització d’un comerç, similar als que estem treballant des d’Eixos.cat. La metodologia d’aquests estudis es basa en creuar totes les capes d’informació rellevant per prendre la decisió. Cal recordar, en aquest sentit, que Eixos.cat disposa d’un cens elaborat a partir de treball de camp de tots els establiments comercials i locals buits de les principals ciutats de Catalunya.

En aquest cas imaginem que la persona interessada vol muntar una bugaderia al carrer de Sants, en concret prop de la parada de metro Plaça de Sants. Aquest tipus d’establiment té dos tipus de clients bàsics:-Particulars que hi porten la roba més delicada.-Establiments que externalitzen la neteja de la roba (hotels, restaurants, hospitals…)En principi la localització és bona. El carrer de Sants és un dels eixos comercials més dinàmics de la ciutat de Barcelona, fet que garanteix una elevada afluència de possibles clients de l’establiment.

El carrer de Sants és un dels eixos comercials més dinàmics de Barcelona

També apareixen com a factors positius la presència d’establiments que podrien utilitzar els serveis de la bugaderia, com és el cas dels restaurants o de les perruqueries. Aquests comerços poden requerir dels serveis d’una bugaderia (roba dels empleats, bates, tovalloles…), especialment si es tracta de negocis grans o mitjans.

Les perruqueries són clients potencials d’una bugaderia

En canvi observem que a l’entorn proper hi ha pocs equipaments o establiments de gran dimensió que podrien ser excel·lents clients per la bugaderia ja que generen una gran quanitat de roba bruta i manteleria (llençols, tovalloles, estovalles…). Així, per exemple, en un radi de 500 metres no hi ha cap hospital o cap centre d’assistència a la tercera edat i només hi ha un hotel.

Només hi ha un hotel en un radi de 500 metres

Pel que fa a la competència, tot i que no hi ha cap bugaderia en l’entorn immediat (100 metres), sí que n’hi ha diverses en un radi aproximat de 500 metres.

Hi ha tres bugaderies situades a uns 400 metres i diverses situades a menys d’un quilòmetre

En definitiva, la localització de la bugaderia al carrer de Sants té com a punts positius que es tracta d’un eix comercial dinàmic i amb presència de petits productors de roba bruta. No obstant això no hi ha cap gran productor de roba i manteleria bruta i observem certa competència en un entorn proper. En definitiva, tot i que no descartem rotundament aquesta opció, recomanem al client buscar una altra alternativa que garanteixi l’èxit del negoci.

Veure estudi

Estudi de localització d’una cafeteria-forn de pa

En el darrer post explicàvem la importància de la localització d’un comerç per garantir la seva viabilitat. Ara veurem un exemple concret, similar a casos reals amb els que estem treballant des d’Eixos.cat. Imaginem que un petit inversor o una franquícia vol obrir una cafeteria amb forn de pa a la ciutat de Barcelona. És conscient que la localització és molt important i per això sol·licita un estudi. Les seves premisses són clares:

-Eix comercial dinàmic però amb un preu dels locals raonable-Poca competència de negocis similars a l’entorn immediat (200-300 metres)

-Combinació de zones residencials amb oficines per garantir un flux de clients tots els dies

D’entrada, l’inversor pensa en cinc possibles localitzacions: Gran de Gràcia, Rambla Catalunya, Avinguda Diagonal, Avinguda Meridiana i Rambla del Poblenou. Després de fer un primer estudi, les quatre primeres ubicacions es descarten, en els dos primers casos per l’excessiu preu del sòl i la gran quantitat de comerços similars i en els dos següents perquè són eixos comercials poc dinàmics.

La Rambla del Poblenou és un dels eixos comercials emergents de Barcelona

Posteriorment es fa un estudi de localització més detallat sobre la Rambla del Poblenou, concretament de la part més propera a l’Avinguda Diagonal, ja que és la està menys saturada d’establiments. La metodologia es basa en creuar totes les capes d’informació rellevant per prendre la decisió. Cal recordar, en aquest sentit, que Eixos.cat disposa d’un cens elaborat a partir de treball de camp de tots els establiments comercials i locals buits de les principals ciutats de Catalunya

.D’aquest estudi detallat apareixen diversos arguments a favor d’aquesta localització:

-La Rambla del Poblenou i el seu entorn és un eix comercial dinàmic on es combina la residència amb una creixent activitat econòmica i hotelera, però amb preus més reduïts que altres eixos comercials més cèntrics

.-No hi ha competència directa ja que no trobem cap forn ni cafeteria a menys de 200 metres (aquests se situen prioritàriament a la part central del Poblenou).

Cap cafeteria o forn de pa a l’entorn més proper

-Bona comunicació amb transport públic (especialment tramvia) i pàrquing privat a només 200 metres.

-Presència de locals buits força destacada, a diferència de la part de la Rambla del Poblenou més propera al mar. Així podem escollir entre la mateixa Rambla del Poblenou o els carrers adjacents (amb un preu dels locals més barat però amb menys presència de vianants).

Presència de locals buits força important

Com a únic argument en contra observem que hi ha una elevada presència de bars, que poden actuar com a competència indirecta.

En conjunt, doncs, hem comprovat que la localització d’un forn-cafeteria a la part alta de la Rambla del Poblenou té més punts a favor que en contra ja que es tracta d’un eix comercial dinàmic -però sense els elevats preus de zones més cèntriques- i amb poca competència directa -per bé que caldrà diferenciar el producte dels nombrosos bars que hi ha a l’entorn immediat-. A més, disposem d’una quinzena de locals buits, a la mateixa Rambla o en carrers adjacents, on poder exercir l’activitat.

Veure estudi

La localització d’un comerç

“Els tres elements essencials per assolir l’èxit d’un negoci són: ubicació, ubicació i ubicació”. Aquesta frase, atribuïda al fundador de Mc Donald’s, Ray Krok, il·lustra perfectament la importància d’escollir un bon emplaçament per una activitat comercial. En efecte, no n’hi ha prou amb tenir els preus més competitius de la ciutat, una marca de prestigi o un producte únic. Si la localització no és l’adequada, el fracàs del projecte està assegurat. Quan les coses van maldades podem millorar el producte, fer reformes a l’establiment o redefinir l’estratègia de màrqueting. Però haver de canviar de nou la localització té uns costos econòmics, logístics i temporals molt elevats. Convé, doncs, prendre la decisió de manera pausada, responsable i estudiada.

Estudi de localització d’un restaurant a Mollet del Vallès (Eixos.cat)

Quins factors cal tenir en compte per localitzar un negoci? No hi ha una única resposta a aquesta pregunta ja que dependrà de la tipologia del negoci i de la ciutat on es vulgui implantar. En tot cas alguns dels criteris de localització que determinen l’èxit o el fracàs d’un projecte comercial són:

-Centralitat urbana-

Característiques socioeconòmiques del barri i la seva població

-Anàlisi de la competència: en alguns casos és positiu situar-se en una zona de concentració de botigues del mateix negoci (roba, restaurants…) però en altres és negatiu (farmàcia, quiosc…).

-Presència de proveïdors

-Bosses d’aparcament

-Bona comunicació amb transport públic

És per això que cal tenir un coneixement del territori el màxim de precís i actualitzat possible: eixos comercials, projectes urbanístics, aspectes socioeconòmics, preu del sòl, legislació sobre comerç, tipologia dels establiments comercials existents a l’entorn… Eixos.cat, com a observatori econòmic urbà, disposa d’una amplíssima informació, elaborada a partir de treball de camp, sobre aquests aspectes.

Els estudis de localització d’Eixos.cat tenen una metodologia basada en creuar les diverses capes d’informació rellevant en l’indret on es vol implantar l’activitat comercial. Això dóna com a resultat un seguit d’arguments a favor i en contra de la localització del negoci que permeten prendre la decisió final de manera adequada.

L’ordenació del comerç a Catalunya

Qui vulgui implantar un establiment comercial a Catalunya ha de saber que existeixen unes certes limitacions. No podem localitzar qualsevol tipus de comerç allà on vulguem sinó que aquest s’ha d’adequar al planejament urbanístic, a la trama urbana consolidada i al tamany de la població. És aquesta una barrera per a la llibertat comercial? Hi ha respostes per a tots els gustos però el cert és que el que pretén el Govern català, a través del Decret Llei d’ordenació dels equipaments comercials, és preservar el model de comerç urbà de proximitat, afavorir la ciutat compacta i reduir la mobilitat. Segons aquesta lògica, si s’aconsegueix que els grans establiments comercials se situïn dins dels centres urbans s’afavoreix que els consumidors puguin escollir entre tots els formats de comerç, des del més petit fins al més gran.

Per posar un exemple proper, es considera que la implantació del Corte Inglés a l’Eix Macià de Sabadell ha afavorit el comerç dels barris del Centre i de la Creu Alta ja que augmenta la capacitat d’atracció de tota l’àrea propera a aquest gran centre comercial. En canvi l’existència de grans establiments comercials i supermercats al polígon Baricentro de Barberà del Vallès perjudica el comerç dels centres urbans propers (Sabadell, Barberà, Cerdanyola…) ja que promou el desplaçament en cotxe des de les zones residencials cap a aquesta àrea perifèrica.

Comerç del centre urbà de Sabadell

Un concepte clau per a la localització del comerç segons la legislació vigent és el de “Trama urbana consolidada”, d’ara endavant TUC. Així, el Decret Llei d’ordenació dels equipaments comercials preveu que les implantacions de noves superfícies comercials es localitzin dins les TUC dels pobles i ciutats. La TUC, que ha de determinar el planejament urbanístic municipal, és el conjunt de sòl urbà en el que existeix continuïtat d’edificis amb ús residencial i en el qual els usos comercials estan integrats amb els residencials. En canvi no es considera TUC les urbanitzacions de baixa densitat (unifamiliars aïllades, adossades…) i els polígons industrials.

Per tant quan vulguem implantar un comerç haurem de consultar el planejament urbanístic i verificar que aquest es trobi dins la TUC. No obstant això existeixen algunes excepcions. El petit comerç (fins a 800 metres quadrats) pot implantar-se també dins de les urbanitzacions de baixa densitat, amb l’objectiu que els veïns no s’hagin de desplaçar al centre urbà per fer les compres bàsiques. A més els establiments comercials singulars (automoció, venda de mobiliari, jardineria…) poden establir-se a qualsevol àmbit on el planejament urbanístic admeti l’ús comercial –fins i tot els polígons industrials- ja que es considera que el seu ús per part de la població és més esporàdic i no perjudica el comerç urbà.A part de la TUC un altre aspecte molt important en relació a la localització dels establiments comercials és la seva relació amb el tamany de la població:

-Als municipis de menys de 5.000 habitants només es poden implantar petits establiments comercials (menys de 800 metres quadrats).

-Als municipis d’entre 5.000 i 50.000 habitants es poden implantar petits, mitjans i grans superfícies comercials (menys de 2.500 metres quadrats) dins la TUC.

-Als municipis de més de 50.000 habitants o capitals de comarca a part dels anteriors formats també es poden implantar grans establiments comercials territorials (més de 2.500 metres quadrats).

En definitiva la legislació sobre ordenació comercial és un dels múltiples aspectes a tenir en compte en la localització d’un comerç.