Estudio sobre el modelo comercial de Barcelona y Madrid

Madrid presenta un centro muy dinámico junto a una periferia poco activa y Barcelona dibuja un centro comercial menos delimitado pero más extensoBarcelona tiene mejores datos de ocupación, dotación y atracción comercial y facturación mientras que la valoración inmobiliaria de los locales comerciales de Madrid, reflejada en el precio del alquiler mensual por metro cuadrado, supera a la de Barcelona

Un estudio conjunto entre EIXOS Economic Observatory, el portal inmobiliario Idealista.com, BBVA Data & Analytics y el grupo de investigación MIT Senseable City Lab concluye que Barcelona y Madrid presentan modelos comerciales distintos. La relación entre el centro y la periferia y el peso de los principales factores de atracción (turismo, centralidad laboral, ocio…) explican esta asimetría.

El estudio, con datos recogidos entre 2013 y 2014, se ha basado en el cálculo de 5 indicadores que miden la ocupación, la dotación y la atracción comercial, el precio de los locales comerciales y la facturación de los establecimientos. Barcelona presenta mejores datos de ocupación, dotación, facturación y atracción comercial mientras Madrid tiene un precio más alto de alquiler de los locales comerciales y el doble de centros comerciales.

En el caso de Madrid hay que destacar que dos distritos (Centro y Salamanca) muestran los mejores datos en todos los indicadores, especialmente en relación al metro cuadrado de alquiler (más de 20 euros) y la facturación. Se delimita así un centro comercial muy claro, donde confluyen rentas elevadas, centralidad laboral y de ocio y buenas comunicaciones. Fueras de estos dos distritos el dinamismo comercial decae claramente: los distritos limítrofes a Centro y Salamanca presentan valores muy moderados y varios distritos periféricos no superan el 70% de ocupación comercial o los 2 comercios por cada 100 habitantes. No obstante, la presencia, en alguno de estos distritos, de grandes centros comerciales comporta unos datos de facturación relativamente elevados.

Índice de Dotación Comercial de Madrid por distritos (comercios por cada 100 habitantes)

En Barcelona hay varios distritos que muestran un dinamismo comercial positivo, en especial Ciutat Vella, l’Eixample, Gràcia, Sarrià-Sant Gervasi y les Corts. Se delimita, así, un eje mar-montaña donde confluyen rentas elevadas, centralidad laboral y de ocio, buenas comunicaciones y presencia turística. El resto de distritos muestran datos más moderados aunque en ningún caso se alcanzan dotaciones comerciales inferiores a 2 comercios por cada 100 habitantes u ocupaciones por debajo del 70%. La presencia de centros históricos y la tradición comercial explican, en parte, el mayor dinamismo del comercio “periférico” de Barcelona, con ejes comerciales consolidados en barrios como Sants, Horta o Sant Andreu.

Índice de Dotación Comercial de Barcelona por distritos (comercios por cada 100 habitantes)

Por otro lado, hay que destacar que Madrid cuenta con 45 centros comerciales, más del doble que Barcelona (20), con una localización que en ambos casos cubre zonas centrales y periféricas. Aunque los establecimientos ubicados dentro de los centros comerciales no se han tenido en cuenta en la elaboración de los cuatro primeros indicadores, sí que se incluyen en el Índice de Facturación Comercial. De esta manera algunos distritos relativamente periféricos, como San Blas-Canillejas o les Corts, tienen datos de facturación superiores a otros distritos con un comercio urbano más potente.

El estudio concluye que la estrategia comercial del sector público y privado debe adaptarse a las realidades de cada distrito, de cada barrio y de cada eje comercial. Así, en los distritos centrales y los ejes comerciales principales (donde hay más oferta comercial pero también más demanda) hay que potenciar la especialización, la innovación y la detección de nichos de mercado. En cambio, en las zonas periféricas (con una oferta reducida y una demanda pobre) la apuesta debe centrase en cubrir las necesidades en sectores cotidianos y en concentrar la oferta en los ejes principales.

Tabla 1 Indicadores comerciales globales de Madrid y Barcelona, 2013-2014

  Indicador Definición

Barcelona

Madrid

 Índice de Dotación Comercial (IDC)1 Número de locales con uso comercial por cada 100 habitantes

3,19

2,38

 Índice de Aprovechamiento del Tejido Comercial (IATC)1 Porcentaje de locales ocupados respecto el total de locales que admiten uso comercial

82,9%

80,4%

 Índice de Atracción Comercial (IAC)1 Porcentaje de comercios no cotidianos (equipamientos para el hogar y la persona y cultura y ocio) en relación al total de locales con uso comercial

24,1%

22,8%

 Índice de Precio de los Locales (IPL)2 Precio de alquiler (euros/m2) de los locales comerciales existentes en el portal Idealista.com

12,3

14,8

 Índice de Facturación Comercial (IFC)3 Gasto acumulado a lo largo de 2013 por: a) usuarios de tarjeta de BBVA residentes en España en terminales de puntos de venda comerciales y b) usuarios de tarjeta de cualquier entidad bancaria y país, en TPVs domiciliados en España y asociados a  BBVA en relación a la población4

112

94

Fuente: Observatorio económico Eixos (basado en la catalogación y geolocalización de más de 140.000 establecimientos comerciales y locales comerciales vacíos en Madrid y Barcelona, mediante trabajo de campo)2 Fuente: Idealista.com 3 Fuente: BBVA Data & Analytics y MIT Senseable City Lab. 4 El valor 100 indica la media de las dos ciudades. Datos normalizados para quitar el sesgo de cuota de mercado de tarjetas BBVA por provincia de origen del comprador.

Tabla 2 Indicadores por distrito en Madrid, 2013-2014

Distrito

IAC

IATC

IDC

IPL

IFC*

 Centro

32,4%

85,8%

6,5

23

239

 Arganzuela

19,4%

80,5%

2,3

11

164

 Retiro

20,8%

87,5%

2,5

14

87

 Salamanca

31,1%

87,2%

5,2

24

229

 Chamartín

21,8%

88,3%

1,6

16

120

 Tetuán

21,5%

87,4%

2,9

13

89

 Chamberí

25,4%

84,6%

3,7

16

137

 Fuencarral – El Pardo

13,5%

90,9%

1,2

12

108

 Moncloa – Aravaca

17,2%

71,1%

2,5

13

116

 Latina

20,4%

77,2%

2,4

9

32

 Carabanchel

22,2%

71,7%

3,2

9

44

 Usera

17,6%

69,3%

2,5

8

27

 Puente de Vallecas

19,7%

71,0%

2,4

10

25

 Moratalaz

19,6%

84,7%

1,0

12

48

 Ciudad Lineal

20,1%

79,8%

1,2

10

63

 Hortaleza

17,6%

95,1%

0,4

13

83

 Villaverde

20,5%

77,1%

2,2

8

33

 Villa de Vallecas

23,3%

97,0%

0,5

8

100

 Vicálvaro

22,4%

94,4%

0,5

9

47

 San Blas – Canillejas

13,6%

67,9%

2,5

10

161

 Barajas

15,4%

96,9%

0,7

12

124

* El valor 100 indica la media de las dos ciudades. Tabla 3 Indicadores por distrito en Barcelona, 2013-2014

Distrito

IAC

IATC

IDC

IPL

IFC*

Ciutat Vella

34,1%

88,9%

5,6

16

162

Eixample

26,2%

86,8%

4,6

12

199

Sants-Montjuïc

20,8%

78,5%

2,2

8

55

Les Corts

17,1%

82,8%

2,9

11

221

Sarrià-Sant Gervasi

27,3%

86,6%

3,7

12

151

Gràcia

27,3%

88,7%

4,0

11

90

Horta-Guinardó

17,6%

70,9%

2,2

9

36

Nou Barris

20,5%

77,3%

2,2

9

41

Sant Andreu

19,7%

75,2%

2,3

8

83

Sant Martí

18,5%

82,5%

2,6

8

112

* El valor 100 indica la media de las dos ciudades.

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