在Eixos，我们使用现场收集到的数据来阐明当前业务情况以及因业务关闭而尚未发生的情况。 我们这样做并不要成文警报者，而是因为我们坚信数据驱动的分析能让我们作出更准确的预估，从而作出更好的决策。在未来的几天，几周和几个月中，我们将发布一系列文章，分析因为疫情导致的隔离措施对城市一级零售和经济活动的影响。 

社会隔离如何影响零售业？在接下来的几个月中它将有怎样的影响？一年内我们的城市零售行业将如何法阵？应该采取什么样的措施来恢复可能衰退的商业活动？我们将尝试着用数据、零售结构和零售健康指标来回答这些问题。

我们已发布了本系列中的第一篇文章，分析COVID19对巴塞罗那零售业的影响。 巴塞罗那与曼哈顿在很多方面都有相似之处，两者的零售业连续覆盖率都很高。在所谓的“网格”模式中，你可以在每条街的各个方向找到一排商店。 两者也都基于我们所谓的“地中海城市模型”（与“high street”或“主要街道”模型相对）， 该模型将地面层的零售及其他商业服务于顶层住宅或商业办公相结合。它们 的地理面积也相似，大约50平方公里。两个地方都拥有近3000届餐厅，便利店的数量也几乎相似，分别为约1200家曼哈顿熟食店以及1300家巴塞罗那帕奇店。

隔离禁闭之前，之中和之后

我们如何衡量关闭零售的影响？

我们将通过对比四种情况来做到这一点，即隔离关闭之前，关闭期间（实际的可量化方案）以及两个假象的解封之后的情况（解封后三个月）。

为了建立一个可靠的预估情景，我们家手某些商家由于其特定的特征而将在重新开放时面临夜里。无论哪种方式，所有的商家都会因为这次禁闭受到或多或小的财务压力。但是一些商家将不得不永久关闭，而这些被迫关闭是最有害的。

由于对零售业的倒闭进行建模可能会非常复杂，因为这将需要获取到商家的详细信息（例如债务状况，实际运营成本等），因此我们只能假设某些类别的商家在解封后将无法再次开业。

我们还确定了会倒是活动减少的不同商业情景的边际。 这里的关键是预估零售业占有率（ROI）（活跃店面相对于特定地理区域中可用总数的百分比）何时可能达到荒凉化的临界点（ROI < 80）， 甚至是严重荒凉化的阙值（ROI < 70）。

哪些活动受影响最大？

一类会被严重影响的商家有比较多的存货商品，且存活在隔离期间容易损坏或者在隔离结束后难以售出。他们基本上也是比较小的商家，通常流动性不高，无法在没有收益的情况下长期生存。这些商家也具备以下特点：

• 劳动密集 ——> 5至6名工人/100平方米
• 出售个人配饰 ——> 服装，鞋履

    他们目前的存货在重新开张是已经过时，可能必须以大幅度折扣出售才能转移现有存货。

• 饮食 ——> 酒吧、餐厅

    尽管曼哈顿有许多餐厅在隔离期间一直开放以提供外卖服务，但他们的收入却大大减少了，为了计算零售占有率，它们被假设在锁定一件关闭了。另一方面，在假设最严重情况时，我们假设只有50%的餐厅和酒吧能够重新开放。

在禁闭隔离期间受疫情影响最大的另一组商店时依赖旅游也的商店， 尤其是城市中旅游景点最集中的地方。

情况定义

禁闭隔离前的情况

根据Eixos在2019年夏季对曼哈顿每个零售空间进行了记录，我们的结果显示曼哈顿的平均零售占有率为90.46% （ROI = 90.64）。请参阅我们的报告以获取截至2019年夏季的零售方案的更多详细信息。

疫情下的情况

只有必要活动的商店是开放的，即食品，杂货和药房。零售占有率低于30% （ROI = 26.60%）。

中度影响的情景（m）

除服装店外，所有活动都在解封后重新开业。

在这种情况下，曼哈顿的平均零售占有率略高于80% （ROI = 81.91%）

最严重情况（Doomsday Scenario）(dd)

解封后，除了服装店以及50%的酒吧和餐厅外，所有活动都将重新开放。

在这种情况下，曼哈顿的平均高零售占有率略低于70% （ROI = 69.91%）

在零售业表现恶化之前，有多少家商店可能关门？零售入住率变化

为了发现受关闭商店影响最大的社区以及重新开业的困难，我们建立了一个“最

小飞跃”指数，该指数代表了当前情景和中等影响情景之间的差异，其中除服装店外，所有活动均开放。

结论：从最小影响到最坏情况

我们定义了以下两种情况：

第一种是中度损害，在这种情况下，服装店（衣服，鞋子，珠宝等）保持关闭，其他活动也会收到影响，但影响较小。这不是一个好的情况，因为这种情况意味着10% – 30%城市店面的经济活动受损。它破坏了基于独立店主的零售模式，也就是那些拥有1-4家分店的商家。

受损最严重的情况，即上文提到的Doomsday Scenario，也是又可能发生的。在这种情况下，持续关闭会严重影响服装商店以及餐饮业和酒店，考虑到曼哈顿旅游业的重要性，以及要恢复到疫情爆发前的状态需要一年或更长的时间，这是一个非常现实的情况。这种情况不仅对旅游也不利，它也大大影响到酒吧，餐厅和夜店等社交场所，因为人们被要求保持社交距离。无论处于健康原因还是其他原因，这些规范都可以在国家认为合适的时候单方面实施，这种可能性必须要考虑到。

这种情况可能导致30%到50%的活动场所保持关闭状态，具体情况取决于具体地区。

最坏的情况能否避免？商家们该怎么做？

所谓最坏的情况，是导致先前场景发生不可逆的变化的情况。考虑到我们提供的数据分析，我们认为这样的情况是非常有可能发生的。一切结果都表明曼哈顿的零售业将会有很大的变化，而且其中一部分变化是不可逆的。

要想要确保中等影响或是更小影响的情况，很大程度上取决于那些有能力改变商业格局的有关部门有所作为，这些部门主要是各级政府和决策部门的公共行政管理，它们是取得成果的关键。如果它们拖延脚步，行动缓慢，则上面提到的最坏情况是非常可能发生的。

最坏的情况（Doomsday Scenario），可能导致像曼哈顿这类迄今为止非常成功的“地中海城市模式”崩溃。长时间的高空置率和能导致当地零售业逐渐过渡成为零售集中在商业街的“高街”或“主要街道”的零售模式。这也会导致曼哈顿零售业的荒凉化。

长期的空置还将意味着很多独立商家的流失，这些商家目前还具有偿债能力并且可以满足城市人口的基本需求。此外，在未来，新入驻的商家要花很长一段时间来代替这些因为疫情倒闭的商家， 长期的空置会为新店入驻设阻。

因此，公共行政部门必须行动起来，以确保零售业商家的最小损失。商家们需要政府的支持，从而保证他们正常支付员工的工资，租金以及贷款或者对其商业模式做出适当的调整。

这样需要联邦CARES法案中的资源协助，以及州，市和慈善部门尽一切所能的援助。市政机构，业务改善区和地方非营利组织都应该尽最大可能协调援助资源的分配。

零售造就了城市，正如我们所知，如果没有零售业，城市将会是另一番景象。