La nova llei immobiliària espanyola estableix dos possibles casos de tensionament immobiliari del preu de l’habitatge, que considera excessius.

El primer, quan els llogaters o compradors de pis hagin de dedicar més d’un terç de la seva renda al concepte “habitatge de primera residència”. 

El segon, quan la variació del preu del lloguer i compra en els darrers anys superi un determinat llindar d’increment, de manera sostinguda i clarament per sobre de l’IPC.

Tots dos casos no són excloents i poden donar-se per separat o bé alhora. 

Per exemple, ens podem trobar un escenari que combini un estancament de les rendes dels residents amb un increment de preus de l’habitatge provocat per factors interns i externs. Una reforma urbanística pot provocar una revalorització de la zona que la faci molt més desitjable. Com a conseqüència, la zona renovada atrau nous residents, amb poder adquisitiu suficient, i desplaça els antics residents que ja no puguin assumir el cost de la nova renda.

Quan es detecta un escenari com aquest, la comunitat autònoma que correspongui pot declarar-la zona de tensionament immobiliari. A partir d’aquí, pot prendre un seguit de mesures per tal d’apaivagar-ne els efectes negatius.

La Generalitat de Catalunya té intenció de declarar 140 municipis com a àrees de tensionament immobiliari. 

En aquest article mirarem d’entendre alguns dels factors que són comuns als escenaris tensionats i, a partir d’aquí, valorar fins a quin punt són determinants.

La capitalitat

A Catalunya hi ha tres rangs de capitalitat: capital de país, capital de demarcació o província i capital de comarca.

Anirem de baix cap a dalt. De les 140 ciutats declarades com a àrea tensionada, 24 són capitals de comarca. Gairebé la quarta part. Pot semblar poc. Però, si sabem que hi ha 42 capitals de comarca, aleshores trobem que el 81% és àrea tensionada. Totes, tret de Montblanc (La Conca de Barberà), Vielha e Mijaran (Val d’Aran), Móra d’Ebre (Ribera d’Ebre), La Bisbal d’Empordà (Baix Empordà), Gandesa (Terra Alta), Les Borges Blanques (Les Garrigues), El Pont de Suert (Alta Ribagorça), Prats de Lluçanès (Lluçanès). 

Les quatre capitals de demarcació són àrea tensionada. I Barcelona, i tots els municipis veïns a la capital de Catalunya, són àrea tensionada. Per tant, podem concloure que la capitalitat, tot i no explicar el 100% dels casos de tensió, n’és un factor determinant. Si vius a una capital, gairebé segur que vius a un entorn immobiliari tensionat.

La població

Fins a quin punt la concentració de població estressa el mercat immobiliari?

Dels municipis declarats àrea tensionada, el 92,86% té 5mil habitants o més i el 45% en té 20mil o més.

De nou, si invertim el punt de vista, veiem que el 94% dels municipis de més de 20mil habitants són àrea tensionada.  Gairebé tots, tret de Martorell, Calafell, Vila-Seca, Sant Andreu de la Barca. Els de més de 100mil, ho  són tots.

De nou, comprovem que, a més concentració de població, més garanties tenim de trobar-nos a una àrea immobiliària tensionada.

Els serveis públics

Els habitants d’un territori es concentren més allà on hi ha més servei públic: escoles, hospitals,etc.

De la mateixa forma, els equipaments es projecten per donar servei, en primer lloc als nuclis poblacionals.

Totes 140 ciutats tensionades tenen 10 equipaments o més. Més de la meitat, el 61,43%, tenen més de 50 equipaments públics.

Com que el servei públic es mira d’oferir allà on hi viuen persones, els 947 municipis catalans, tensionats o no, tenen almenys un equipament. D’aquests, els tensionats representen aproximadament una sisena part.

Tots els municipis amb 100 equipaments públics o més, tret de Martorell, són àrees tensionades.

Servei comercial

El grau de servei comercial és, sense cap dubte, un dels factors que fa una àrea urbana més desitjable. Si el servei és prou abundant i divers, els residents de la zona no s’han de desplaçar a fora per comprar tot allò que necessiten. Un servei comercial molt abundant i divers atrau residents d’àrees remotes que hi van a comprar, primer i, potser després, si s’ho poden permetre, a viure.

Fins a quin punt el grau de servei comercial és determinant a tensionar el mercat immobiliari?

Dels 140 municipis tensionats 48, més d’un terç, tenen més de 500 establiments comercials.

Gairebé el 90% dels municipis catalans amb més de 500 establiments comercials són àrea tensionada. Tots, tret de Calafell, Martorell, Torroella de Montgrí, Castelló d’Empúries, Castell-Platja d’Aro, i Roses.

El 97% dels municipis amb més de 1.000 establiments, 38 de 39 municipis, són àrea tensionada. De fet, Roses és l’únic municipi català amb més de 1.000 establiments comercials que no ha estat declarat àrea tensionada. A més establiments, doncs, més tensió immobiliària, amb alguna excepció que és digna d’estudi.

Encara farem una comprovació més, relacionada amb la qualitat del servei comercial. A l’observatori Eixos.cat fem servir un barem per determinar la qualitat i suficiència del mix comercial d’un eix comercial. Fem tres comprovacions. La primera, si l’eix té 40 o més establiments oberts. La segona, si l’eix té bona ocupació comercial (>80% de locals actius). La tercera, si la presència d’establiments de no quotidià (equipaments per a la persona, per a la llar, cultura i lleure) supera el 30%. Si s’acompleixen totes tres condicions, diem que som davant d’un eix comercial de primer ordre.

A Catalunya tenim identificats 171 eixos comercials de primer ordre. 

D’aquests, el 100% són a dins d’àrees tensionades. De les 140 ciutats que són àrea tensionada, 44, gairebé un terç, tenen almenys un eix de primer ordre. Per tant, si bé tenir una àrea tensionada no garanteix la presència d’un eix comercial de primer ordre, la presència d’un eix comercial de primer ordre sembla que sí que certifica que l’àrea sigui tensionada.

Àrea desitjada, àrea tensionada.

Pendents d’aprofondir més en l’anàlisi, amb més dades i més completes, ja podem anunciar una primera conclusió. Les àrees urbanes més desitjables, amb més serveis públics i comercials, són àrees amb un mercat immobiliari tensionat. Hi ha àrees amb tensió immobiliària provocada per altres causes, cert. Però, si l’àrea té un bon servei públic i comercial, és gairebé segur que els preus de lloguer i compra de l’habitatge seran més elevats. Si una àrea urbana millora en un període curt de temps i es posa de moda, segur que això tindrà com a conseqüència un augment del preu de l’habitatge. Al capdavall, qui lloga o ven una cosa millor pel mateix preu que una de pitjor, perd diners. Sembla lògic i raonable.

Acabarem l’article amb una recomanació final a les administracions responsables d’aplicar mesures per a fer complir la nova llei espanyola de l’habitatge. 

Si administreu un territori urbà tensionat, us heu de preocupar. I, si el territori urbà que administreu no està tensionat, també.

Nota a peu de pàgina

Veureu que a l’article hem fet servir “tensionar” i no “tensar”. Ho hem fet expressament, atenent al context en el qual s’ha produït la llei, fent servir el terme tal i com està escrit a la llei, i tenint en compte que, al castellà, “tensionar” li és tan estrany com ho és al català, donat que tots dos idiomes empren “tensar” per anomenar l’acció “d’augmentar la tensió”. Ho hem fet per fer evident que, això “tensionar”, és un invent polític i que, com a tal, té segones i terceres intencions, algunes d’elles partidistes i, per tant, no totes bones i convenients per als ciutadans. Concretament, segons l’IEC, el terme “tensionar” és un neologisme que ve de l’àmbit polític-periodístic català i espanyol dels anys 2010-2016. No entrarem aquí a esbrinar quin procés polític va fer aparèixer el nou terme “tensionar” a la llengua catalana i a la llengua espanyola.