L’informe que us presentem aquí és el resultat directe d’haver elaborat un mapa detallat de tots i cada un dels locals comercials de la comarca del Vallès Occidental.

Per a fer-lo, hem hagut de visitar més de 25mil locals i caminar més de 400 km de vies urbanes. Fins aquí, treball de cartògraf, de retratista fidel de la realitat  geogràfica, pur i dur. 

Després de l’avistament d’un local, hem interpretat què hi passava, i l’hem classificat segons l’activitat econòmica més probable que s’hi desenvolupava. 

Hi venen pa i només pa? Forn de pa. També hi ha taules i serveixen esmorzars? Predominen les taules i no fan ells el pa? Cafeteria. Fan el pa i predomina el mostrador ple de derivats de la farina? Forn amb degustació. Forn.  

Un local amb aparador que ens permet veure que a dins no hi ha cap activitat. Local buit. Una persiana tancada amb un cartell de “es lloga”. Un local buit per llogar. Disponible. Una persiana tancada però amb un gual al costat i la vorera adaptada per a l’entrada de vehicles. No és un local comercial, és un garatge o un magatzem de càrrega i descàrrega. Persiana tancada i un cartell que posa “forn de pa”. Tot de fulles i brutícia acumulades al replà d’entrada. Són les 12 del migdia d’un dimecres d’octubre. Local tancat, possiblement buit i disponible. Però tancat, segur. Preguntem al comerç del costat per confirmar-ho. Efectivament, tancat.

Això, a peu de carrer, més de 25mil cops per tot el Vallès Occidental.

Quan cremar sola de sabata és necessari.

Després d’haver fet tota aquesta feina, d’haver cremat tanta sola de sabata, algú encara podria pensar: “tota aquesta feinada, per una foto? Au va, si els establiments canvien cada dia!”.

Cert. Nous establiments apareixen cada dia i cada dia en tanca algun. De fet, la variació anual d’establiments, la rotació comercial mitjana del Vallès, és d’un 15% aproximadament. Això vol dir que, sobre un total de 25mil activitats, aproximadament unes 4mil varien cada dotze mesos.

Llavors, val la pena fer aquest mapa? Cada quant de temps caldrà actualitzar-lo? 

Bona pregunta. La feina de cartògraf permet obtenir un mapa comercial que s’ajusta a la realitat en almenys un 95%, quan l’acabes de fer, i si el fas ràpid. 

En dotze mesos, aquesta correspondència baixa al 80%, com a conseqüència de la rotació. És a dir, que de 10 coses que diu el mapa, al cap d’un any, 8 continuen essent certes.

Una freqüència anual d’actualització del mapa permet fer un seguiment molt acurat de la realitat i els canvis, mantenint correspondències a la realitat d’entre el 95% i el 80%.

Per saber si això és molt o és poc, cal entendre què passa quan es prova de fer un mapa comercial sense disposar de dades d’inspecció directa sobre el terreny. 

Les dades fiscals no són fiables geogràficament.

Per entendre’ns, les dades d’empreses i autònoms que fan servir les administracions per a cobrar-los els impostos i les taxes. Si provem de fer un mapa comercial amb les dades fiscals de que disposen les administracions públiques d’arreu del món i, de manera subsidiària, les cambres de comerç, de Nova York a Barcelona, passant per São Paulo, Londres, París, Shenzen o qualsevol altra ciutat que us pugueu imaginar, ens trobarem una sorpresa.

Per començar, aquestes dades no inclouen mai els locals tancats o buits, perquè no són dades de locals comercials, sinó d’empreses i autònoms, d’entitats fiscals. Això vol dir que, de sortida, aquest mapa ja anirà coix en un 25% – 30% de correspondència amb la realitat, que és la massa de locals buits que normalment trobem a qualsevol ciutat catalana. Així, mapa de cartògraf 95% i mapa d’entitats fiscals 70%, oi? Doncs no. Resulta que almenys el 80% de les activitats comercials són a nom d’un autònom. I  molts autònoms domicilien l’activitat econòmica a casa seva, i no pas al local comercial on la desenvolupen. 

Això és així perquè, quan l’autònom engega l’activitat, el primer que fa és donar-se d’alta d’activitat econòmica a Hisenda. Com que encara no té el local, dóna d’alta l’activitat a casa seva. I, després, busca un local i el lloga. I, molt sovint, no canvia l’adreça. Està massa ocupat engegant el negoci com per fer la gestió, o bé s’estima més que hisenda li enviï les cartes a casa, o bé pensa que en qualsevol moment canviarà la ubicació del negoci. Raons diverses. 

Suposem que un 50% d’autònoms domicilia l’activitat a casa seva. Si el 80% dels establiments els porten autònoms, això vol dir que, des d’un punt de vista cartogràfic, un 40% estarien mal domiciliats. 70% – 40% = 30%. Entre una cosa i l’altra, el mapa d’entitats fiscals tindria una correspondència del 30% amb la realitat. 

Pinta malament. 

Però no acaba aquí. 

Del 20% d’establiments que no són d’autònoms, almenys un 50% són cadenes, establiments múltiples (quatre o més establiments amb una mateixa marca i entitat fiscal). 

Les cadenes mai posen la seu fiscal a un dels punts de venda. La posen a les oficines centrals, des d’on gestionen el funcionament i l’expansió de la cadena. 

Per tant, l’adreça de la seu fiscal serà la de les oficines i no pas la del punt de venda. Mango serà a Palau-Solità i Plegamans. Zara, en realitat Inditex, a Arteixo, Corunya. 

50% del 20%, -10% d’encert. 30% – 10%, un 20% d’encert total. 

Ara ja estaria, oi? Doncs no. Cal tenir en compte com gestiona les baixes d’activitat aquest sistema de captació de dades fiscals. 

Sovint les baixes d’activitat no es comuniquen en els 12 mesos següents a haver-se produït el tancament del negoci. O bé es comuniquen, però la burocracia administrativa no ho reflecteix de forma immediata. 

Posem que una administració super-eficient aconsegueixi mantenir aquest percentatge de baixes d’entitats fiscals associades als establiments comercials no detectades en un 5%. Doncs bé, -5%. 

És a dir, que 20% – 5% ens donaria un 15% de correspondència amb la realitat geogràfica final. Ara sí.

Mapa de cartògraf, 95% (o més) de correspondència amb la realitat. 

Mapa de dades fiscals, 15% (o menys) de correspondència.

Agrupant categories / capes creem els indicadors de salut comercial. Per exemple, l’Indicador d’Atracció Comercial (IAC) que mesura la presència i concentració dels establiments comercials de no-quotidià (equipaments per a la persona, equipaments per a la llar, cultura i lleure), agrupa unes 15 capes / mapes. És a dir, que triem 15 de les 150 capes / mapes disponibles per a calcular l’indicador. 

165 “fotos” per a fer un sol indicador. Gens malament! Espereu, que no s’acaba aquí.

Resulta que, quan observem el mapa  generat a partir d’un indicador, quan mirem la “foto” final que hem fet per a tota una àrea geogràfica com el Vallès Occidental, veiem que varia d’un lloc a un altre.

Hi ha zones amb molta més atracció comercial que d’altres. Àrees amb molta atracció, àrees amb nul·la atracció, àrees entremig. 

Una escala de grisos.

Un mapa no és una fotografia. 

El producte de tota aquesta feina de cartògraf no és només un mapa, en el sentit d’una imatge sola, estàtica i pobra. Comprovem-ho. 

La presa de decisió basada en mapes.

Les àrees amb més atracció, que casualment coincideixen amb els centres de ciutat gran, mostren valors molt alts, superiors a IAC 25-30. 

Alhora, veiem que les àrees més perifèriques i residencials de l’entramat urbà mostren valors clarament inferiors a IAC 20. IAC 10, IAC 15. I les àrees comercials de municipis petits i de àrea satèl·lit o d’urbanització residencial, valors d’IAC tendint a zero. Espera, hi ha una àrea comercial, dins d’un hexàgon de 0,2 km2, amb IAC 19. Gairebé IAC 20. Interessant. 

Probablement si hi posem recursos de dinamització la podríem consolidar per sobre del llindar de IAC 20, i llavors la podríem considerar un centre comercial urbà amb un mix comercial autosuficient, que no pateix fuita comercial sistemàtica donat que els residents de la zona hi troben comercialment de tot i en certa quantitat, i no aniran per força a una altra banda a comprar els productes i serveis de no-quotidià. 

A Eixos fem servir una llista de 150 categories d’activitat econòmica per tal de classificar tot allò que ens podem trobar a peu de carrer, a dins d’un local comercial. Cada cop que visitem un establiment i el classifiquem, afegim un “punt” a una “capa” o categoria diferent. “Capa” és el terme tècnic que fem servir per anomenar un mapa superposable a un altre, a mode de paper de ceba, els qui treballem al món de les tecnologies geogràfiques i del disseny assistit per ordinador en general (CAD). Això ens permet  generar, amb una sola visita, 150 capes / mapes diferents, un per cada categoria comercial, que ens mostra tots els punts / establiments d’un determinat tipus que hi ha en una àrea geogràfica. 150 mapes, 150 imatges en una sola àrea visitada. 

Gens malament, oi? Doncs espereu, que no s’acaba aquí.

D’això que acabem de fer se’n diu  prendre una decisió important basant-nos en dades i llindars d’indicadors derivats. En anglès, data driven decision.

Déu n’hi dó, per una trista foto!

Aquí podreu veure l’informe complet publicat pel Consell Comarcal del Vallès Occidental:

Mapa del Comerç del Vallès Occidental 2021