Més del 30% dels locals comercials catalans són locals tancats o buits. D’aquests, una part seran ocupats en algun moment per activitat comercial i, la resta, seran locals buits persistents. Per poder actuar i donar-lis un ús final, abans cal poder-los distingir. Com ho fem?

En primer lloc, cal disposar de dades. Concretament, de dades de milers i milers de locals a ciutats de tot el món, no només de Catalunya. Tot aquest “big data” és necessari per poder entendre el comportament de l’entorn comercial amb indicadors sòlids. Com es comporta l’ocupació comercial? Quin és el llindar d’ocupació comercial que marca la desertització? Quan comença l’efecte persiana”?

A l’observatori Eixos venim captant dades de tots els locals comercials de ciutats senceres de tot el món, des de fa més de 10 anys.

Una extensa xarxa de col·laboradors geogràfics ha visitat, geolocalitzat i classificat centenars de milers de locals comercials, a milers de carrers de ciutats de tot el món. El local en aquesta direcció està ocupat o està buit? Si està ocupat, quina activitat identifiquem a dins? Això ho fem a gran escala, de manera sistemàtica i recurrent.

A partir d’aquestes dades es poden generar centenars d’indicadors econòmics que ens permeten dir moltes coses de l’entorn comercial i urbà dels locals comercials identificats. Un cop disposem de les dades, els indicadors ens diuen de forma instantània en quin escenari comercial es troba l’actiu immobiliari.

És un entorn comercialment dinàmic i amb bona ocupació de locals? Aleshores avaluem l’ús comercial del local com a viable. En funció del grau de salut i d’especialització comercial, podem fins i tot recomanar activitats comercials específiques que afegeixin valor a l’oferta de la zona. Ens trobem en un escenari amb desertització severa i amb fuita comercial sistemàtica? Aleshores probablement haurem de descartar l’ús comercial del local i fer-ne un ús residencial o d’algun altre tipus.

L’indicador d’ocupació comercial ens permet dir si l’entorn comercial d’un local és saludable des d’un punt de vista econòmic. Per exemple, si hi ha massa locals buits i hi ha desertització comercial (efecte persiana). 

L’indicador d’atracció comercial, en canvi, ens permet dir si hi ha una fuita comercial sistemàtica a la zona o si, pel contrari, hi ha una atracció comercial suficient.

Amb aquests dos indicadors, i d’altres indicadors complementaris, i amb eines de programació i anàlisi de dades geogràfiques, hem pogut elaborar un nou sistema d’avaluació immobiliària massiva de locals comercials. El que es coneix com a “sistema de puntuació” o “scoring system”, adaptat al sector immobiliari o “real estate”. Això ens ha permès analitzar amb rigor i precisió el valor i l’ús potencial real de desenes de milers d’actius immobiliaris, a partir de l’entorn geogràfic comercial en el qual es troben.

Per tal que el sistema de scoring immobiliari sigui plenament escalable, ha de ser aplicable a un sol local comercial, a escala de carrer, o a vint-i-mil, a escala de ciutat o de gran cartera de propietats. Per això és tan important disposar d’una catifa de dades contínua: un núvol de milers de punts que es pot analitzar com a núvol o com a punt.

Aquest sistema té en compte els sistemes d’avaluació d’actius immobiliaris existents. El nou sistema és complementari i no substitutiu. Simplement, és fora de l’abast d’un agent immobiliari captar i analitzar aquesta quantitat de dades.

L’objectiu estratègic de fer una avaluació immobiliària com aquesta sempre és el mateix: donar un contrapunt al sistema d’assignació de preu de l’actiu al mercat, procurant contrarrestar possibles bombolles financeres i donant arguments sòlids tant al venedor com al comprador. Quan funciona bé, el sistema d’avaluació permet un entorn de compra-venda més segur i fiable a termini mitjà i termini llarg.

Un dels primers resultats d’haver creat aquest sistema de scoring immobiliari ha estat poder quantificar la pèrdua de qualitat dels actius comercials com a conseqüència de l’impacte de la pandèmia.

D’això en donarem una visió detallada en un proper article.

David Nogué 

Eixos.cat founder & CEO 

twitter: @ddnogue e-mail: dnogue@eixos.cat https://www.linkedin.com/in/davidnogue/