Resum executiu.

Més de 30.000 establiments comercials han estat visitats, classificats i geolocalitzats a Manhattan, el principal “borough” de Nova York, durant el segon trimestre de 2019 per tal de realitzar aquest informe.

L’informe, que té en compte la pràctica totalitat de locals comercials presents a les plantes baixes de tots els carrers de Manhattan, analitza diversos aspectes:

– La distribució de l’activitat econòmica per sectors d’activitat comercial.

– Els diversos escenaris de salut comercial a nivell de barri, que permeten identificar les necessitats i possibles actuacions de preservació i dinamització de l’ecosistema comercial.

– L’atractiu comercial a nivell de carrer, en forma de ranking segons l’ Índex d’Atracció Comercial (IAC).

– La presència de concentracions de botigues amb elevada especialització comercial o clústers d’activitat econòmica.

Sectors d’activitat comercial.

Un terç dels establiments comercials de Manhattan es dediquen a l’hostaleria i la restauració (29,08%), més d’un quart (26,23%) als serveis comercials (perruqueries, salons de bellesa, serveis financers, agències de viatges i serveis professionals en general), gairebé el 14% als equipaments per a la persona (roba i complements, sabates, joies) i menys del 9% al quotidià alimentari. Cultura i lleure ocupen un 4,34% i els equipaments per a la llar gairebé un 4%. La resta es distribueix en serveis al transport privat i d’altres activitats comercials.

Salut comercial. Ocupació.

L’ocupació mitjana de locals comercials de Manhattan, mesurada segons l’ Índex d’Aprofitament del Teixit Comercial, és del 89,8% (IATC 89,8). Això indica que, de mitjana, Manhattan frega l’ocupació excel·lent (IATC > 90).

El gruix dels barris tenen una ocupació excel·lent, com ara Soho-TriBeCa-Civic Center-Little Italy (IATC 94,65), Upper East Side-Carnegie Hill (IATC 93,05) o bé Midtown-Midtown South (IATC 90,07).

Hi nou barris amb una ocupació molt bona (IATC > 85) o bé amb ocupació saludable (IATC > 80), com ara Central Harlem South (IATC 89,9) o bé East Village (IATC 83,29).

Cal monitorar, però, l’ocupació de locals en determinades zones que freguen el llindar de l’inici de desertificació (IATC <80), com ara Central Harlem North-Polo Grounds (IATC 80,30), Hamilton Heights (79,90), Manhattanville (80,67), Chinatown (IATC 80,96) o, a una prudent distància, Lower East Side (IATC 81,53).

Salut comercial. Atracció comercial / àrees-destinació de consumidors.

L’atracció comercial (Índex d’Atracció Comercial), que mesura la presència d’establiments d’equipaments per a la persona, equipaments per a la llar i establiments de lleure i cultura, és del 19,6% de mitjana (IAC 19,6).

Un IAC < 20 expressa que a Manhattan hi ha molts barris que, com que no disposen d’un mix comercialment prou equilibrat i complet, pateixen de fuita sistemàtica de consumidors cap a d’altres zones comercialment més atractives.

Els barris-destinació-de-consumidors per excel·lència són Upper East Side-Carnegie Hill (IAC 40,17) i SoHo-TriBeCa-Civic Center-Little Italy (IAC 37,92).

Hi ha barris amb un mix comercial potent que fa que no pateixin de fuita sistemàtica de consumidors, com ara Hudson Yards-Chelsea-Flatiron-Union Square (IAC 25,26) o bé West Village (IAC 22,96).

Dels 28 barris de Manhattan, 22 tenen un IAC < 20 i per tant no disposen d’un mix comercial prou equilibrat que aturi la fuita sistemàtica de consumidors cap als barris-destinació (IAC > 30) i els barris amb un mix comercial equilibrat (IAC > 20).

Top 10 de carrers comercials per atracció comercial / destinació de consumidors.

Segons l’IAC, el carrer més atractiu de Manhattan seria Greene St, al SoHo (#1, IAC 84,15). 

De fet, carrers del SoHo ocupen cinc de les posicions del Top 10: Wooster St (#2), Mercer St (#3), Prince St (#4), Spring St (#9).

Al West Side, West 47th Street, amb una elevada concentració de joieries al tram que toca a 5th Avenue, ocupa la cinquena posició (#5), West 34th Street la sisena (#6) i West 30th Street la vuitena (#8).

Dues de les grans avingudes, Madison Avenue i 5th Avenue, ocupen la setena posició (#7) i la desena (10#), respectivament.

Salut comercial. Dotació comercial.

Per dotació comercial, Mitdtown-Midtown South és l’àrea millor servida, amb gairebé 11 establiments per cada 100 habitants (IDC 10,83), seguida de SoHo-TriBeCa-Civic Center-Little Italy (IDC 5,52).

Hi ha quatre barris més amb una suficient dotació comercial de proximitat (IDC > 2,5).

Els 22 barris restants tenen una dotació comercial d’àrea residencial (IDC < 2,5) o bé de ciutat dormitori (IDC < 1).

Salut comercial. Escenaris.

De la combinació dels tres indicadors de salut comercial (IATC, IAC, IDC) se’n deriven diversos escenaris que permeten classificar tots i cada un dels barris segons l’estratègia de preservació i d’impuls comercial que requereixen, i van des de l’escenari d’èxit o alt rendiment (SoHo-TriBeCa-Civic Center-Little Italy) a escenaris intermedis (amb cap problema de salut, com ara West Village, o bé amb algun indicador amb valors per sota dels recomanats, com ara East Village) i, finalment, amb escenaris amb problemes severs de salut comercial (Lower East Side) o directament amb manca de vida comercial (Morningside Heights).

Detecció de clústers d’activitat econòmica.

Finalment, l’informe analitza la presència de concentracions d’establiments d’activitat especialitzada.

A tall d’exemple:

Quotidià alimentari.

La major concentració d’establiments especialitzats en el quotidià alimentari la trobem a China Town, a la zona que va del sud de Grand Street i East Broadway fins  a Essex Street (tocant al Lower East Side), on la presència del mercat municipal d’Essex resulta determinant.

També trobem àrees de concentració a la zona compresa entre la meitat nord de East Harlem South i la meitat sud de East Harlem North, i als voltants de Sant Nicholas Avenue, entre Washington Heights North i Washington Heights South.

Equipaments per a la persona.

La major concentració d’aquest tipus d’establiment la trobem al SoHo. 

Trobem concentracions de menor intensitat a la zona est de  Midtown i a Midtown South, i també a l’Upper East Side.

Equipaments per a la llar.

Trobem àrees de concentració a SoHo, al sud-est de Hudson Yards-Chelsea-Flatiron-Union Square i a l’Est de la Third Avenue al sud del East 59th Street.

A més, l’informe també analitza la concentració des del punt de vista de consumidors amb perfils específics.

Per exemple:

Clúster: “Jo no cuino.”

Aquest perfil de consumidor fa ús intensiu dels serveis de restauració i menjar preparat, i no tant els serveis de venda d’alimentació. Food as a Service. 

A la meitat sud de Manhattan, al sud de Central Park, trobem una catifa contínua d’establiments de restauració, que tenen com a principal client, probablement per davant dels residents, a tots els treballadors i turistes que visiten la zona cada dia.

Tots aquests clústers o concentracions d’establiments d’activitat especialitzada formen micro-sistemes, dins l’ecosistema general de Manhattan, que entenem que cal identificar, preservar i impulsar. 

Els clústers són també una font d’oportunitat, donat que el seu funcionament afavoreix l’especialització / qualificació dels negocis que en formen part i alhora atrau negocis que aporten valor al clúster perquè resulten activitats complementàries. I, de tot plegat, en resulta un cercle virtuós d’atracció del talent i millora constant de l’ecosistema comercial.