La rotació comercial a Barcelona

La rotació comercial, el canvi d’activitats econòmiques a una àrea comercial determinada, varia en funció de factors diversos (l’atractiu comercial de la zona, la pressió immobiliària derivada de les expectatives de rendiment d’una activitat a la zona, el tipus d’activitat i  grau d’especialització dels negocis de la zona, etc.).

Tot i que la rotació és un fenomen natural i és un reflex de la vitalitat comercial, rotacions molt elevades provoquen la pèrdua de context comercial de referència per a la memòria col·lectiva i, com a conseqüència, la pèrdua d’identitat comercial de la zona afectada.

Dit això, aquest és un informe comparatiu que no entra a avaluar si les rotacions observades a Barcelona, fins i tot les més elevades, ho són “massa” o resulten perjudicials per al teixit comercial.

Per a fer aquest informe s’ha fet servir la base de dades d’activitats econòmiques d’Eixos.cat, que ha visitat, classificat i geolocalitzat tots i cada un dels locals comercials de Barcelona regularment un cop per any des de 2012. El període establert per al càlcul de rotacions és el 2012-2018.

A partir d’aquí, s’ha establert l’històric d’activitats de cada un dels locals comercials de Barcelona en aquest període, i s’ha calculat la rotació interanual per local, per carrer i per barri a fi de poder comparar i detectar patrons de comportament que expliquin quins són els factors més determinants en la variació de la rotació, establerta per l’ Índex de Rotació Comercial (IRC) interanual.

A fi de contextualitzar i entendre el comportament d’aquest índex hem contrastat els valors mitjans per barri amb l’escenari de salut comercial d’aquest.

Eixos.cat estableix l’escenari de salut comercial d’una zona a partir de tres indicadors combinats: 

Índex d’Aprofitament del Teixit Comercial (IATC) -> Ocupació de locals

Índex d’Atracció Comercial (IATC) -> Atracció comercial (presència d’establiments d’equipaments per a la persona, equipaments per a la llar i cultura i lleure)

Índex de Dotació Comercial (IDC) -> Nombre d’establiments per cada 100 habitants

IRC ANUAL

Per districtes, observem la rotació mitjana més elevada a Sarrià – Sant Gervasi, Eixample, Ciutat Vella, Sants – Montjuïc  i Sant Andreu. Sant Antoni (IRC 25,94), al districte d’Eixample, és el barri amb una rotació més elevada.

Entre alguns dels principals eixos comercials de Barcelona amb major rotació trobem el Carrer Mandri, al districte de Sarrià – Sant Gervasi, amb gairebé un 36,11% de rotació interanual, i Portal de l’Àngel a Ciutat Vella amb la menor rotació, de poc més del 19,01% anual.

SALUT COMERCIAL

Ocupació de locals – Índex d’Aprofitament del Teixit Comercial (IATC)

Observem la major ocupació comercial als districtes de Ciutat Vella, Eixample, Gràcia, Sarrià – Sant Gervasi i Les Corts.

Atracció comercial – Índex d’Atracció Comercial (IAC)

Observem la major atracció comercial als districtes de Ciutat Vella, Eixample, Gràcia i Sarrià – Sant Gervasi.

Densitat comercial per habitant  – Índex de Dotació Comercial (IDC)

Observem les majors densitats comercials als districtes de Ciutat Vella, Eixample, Gràcia i Sarrià – Sant Gervasi.

CONCLUSIONS

Els districtes de Ciutat Vella, Eixample, Gràcia i Sarrià – Sant Gervasi, que són els que tenen una combinació millor d’indicadors de salut comercial, presenten un IRC més elevat.

El barri del Bon Pastor també presenta bons indicadors de salut comercial si bé, dins del districte de Sant Andreu, es troba envoltat de barris amb una vitalitat comercial molt menor, i això fa que a nivell de districte resulti difícil de relacionar. A nivell de barri, però, El Bon Pastor presenta una de les rotacions més altes de Barcelona.

Com a conclusió general podem dir que les zones amb un escenari de salut millor són també les que tenen una major rotació.

Per tant, a nivell de barri i districte podem establir una correlació força directa entre l’èxit comercial d’una zona i la seva rotació d’activitats en locals comercials. Així, l’èxit comercial d’una zona atrauria nous comerços, que voldrien participar d’aquest èxit, i provocaria una major pressió immobiliària que acceleraria la rotació d’activitats.

A nivell de carrer, però, veiem que cal modular aquesta correlació entre èxit i rotació, donat que el Portal de l’Àngel, el carrer amb més atracció comercial de Barcelona (i de Catalunya), presenta un IRC 19,01, més proper a rotacions baixes (IRC al voltant de 15,08) que no a rotacions altes (IRC al voltant de 30). Això caldria atribuir-ho a una combinació de factors: l’elevada especialització comercial del carrer (87% de botigues d’equipaments per a la persona) i l’elevada presència de primeres marques, que poden assumir l’augment de preus dels locals, que en carrers com aquest arriba a ser prohibitiu per al comerç independent i les petites marques, fet que limita l’embut de clients que hi pot accedir, i els fa més resistents a la rotació. 

Podem dir, doncs, que el factor d’exclusivitat d’una zona comercial, amb alta especialització i accés als locals restringit per preu o per altres factors, redueix l’accés de noves activitats i en limita la rotació.

Tot i que no ha estat objecte d’aquest informe, caldria esmentar un altre cas de reducció de la rotació per concentració, especialització i limitació de l’accés: els mercats municipals. Després d’haver fet seguiment dels mercats municipals de les ciutats catalanes, resulta molt freqüent veure que les botigues tanquen / canvien d’activitat com a conseqüència de la jubilació del botiguer. És a dir, que poden romandre dècades funcionant.

Una altra figura de gestió públic-privada, provinent del món anglosaxó i amb alguns paral·lelismes amb els mercats municipals però per als eixos comercials, és el Business Improvement District (BID) o el que a Catalunya es coneix com Àrea de Promoció Econòmica Urbana (APEU).

Els resultats obtinguts en aquest informe fan pensar que les APEU serien una bona eina per a millorar la salut comercial i, alhora, contenir la rotació per tal que no es desboqui.

 

Articles relacionats:

https://www.totbarcelona.cat/mobilitat/carrers-botigues-obren-tanquen-rotacio-comercial-barcelona_2109734102.html

https://beteve.cat/basics/preu-lloguer-pujada-comerc-rotacio/

Deixa un comentari

L'adreça electrònica no es publicarà Els camps necessaris estan marcats amb *