Un dels principals problemes en què es troben els ajuntaments és fer front a l’elevada presència de locals comercials buits a la trama urbana. En els darrers anys la situació de crisi econòmica ha comportat el tancament de molts negocis. Igualment, l’acabament d’operacions immobiliàries iniciades en l’època del boom ha introduït al mercat nous locals comercials de difícil sortida per la seva ubicació perifèrica. A part dels perjudicis econòmics que aquest fet comporta pels propietaris, la proliferació de locals buits genera una situació de discontinuïtat comercial i un risc de creixent desertificació dels carrers i dels principals eixos.

En aquest article analitzem, a partir de l’experiència d’Eixos.cat, quins passos hauria de seguir un ajuntament per dinamitzar els locals buits. Al nostre entendre aquestes estratègies han de partir, necessàriament, del coneixement exhaustiu de l’entorn urbà on s’ubiquen els locals buits. Per exemple, no podem adoptar les mateixes polítiques de dinamització i foment de l’ocupació dels locals buits en el carrer Gran de Sant Andreu (Barcelona), en el barri de Vullpalleres (Sant Cugat del Vallès) o en el barri de Sant Ildefons (Cornellà de Llobregat).Hem estructurat els passos a seguir en 3 fases:

1a Fase: Elaborar un cens de locals buits i activitats econòmiques Per començar, cal saber quants locals buits tenim i on se situen. I l’única manera d’obtenir aquesta informació és a través del treball de camp, és a dir amb el comptatge directe a peu de carrer. Eixos.cat ha desenvolupat una metodologia que permet geolocalitzar aquestes dades i publicar-les directament en un sistema d’informació geogràfica. Aquesta metodologia es basa en utilitzar el parcel·lari cadastral per relacionar el número de local i la parcel·la. Eixos.cat ha censat, fins el moment, més de 300.000 activitats econòmiques i locals buits, principalment de Catalunya però també de la resta d’Espanya i de Portugal.

Cens de comerços i locals buits al centre de Lleida

Però si únicament comptabilitzéssim els locals buits perdríem una informació molt útil per a la seva dinamització. Per això, en els censos d’Eixos.cat es capturen i es geolocalitzen totes les activitats econòmiques en planta baixa per tal de fer una radiografia de la realitat econòmica de l’àrea. La classificació d’activitats que utilitza Eixos.cat -desagregada en un centenar de subsectors comercials, industrials i de serveis- estableix correspondència amb les que utilitzen altres institucions (CNAE, Servei de Comerç Urbà de la Diputació de Barcelona, Pla territorial sectorial d’equipaments comercials de la Generalitat, directori de locals de l’Ajuntament de Barcelona…).

2a Fase: Elaborar una diagnosi sobre els locals buits a partir d’indicadorsA partir del cens de locals buits i d’activitats econòmiques, Eixos.cat genera indicadors que permeten la seva comparació amb altres municipis i la desagregació a escala de districte, barri i eix comercial. D’aquesta manera podem oferir una diagnosi objectiva de la situació dels locals buits a totes les escales territorials i la seva evolució en el temps.Els primers dos indicadors que utilitzem fan referència directa als locals buits:

L’Índex d’Aprofitament del Teixit Comercial (IATC)té una relació directa amb la salut del comerç per bé que també pot estar vinculat al model urbanístic (utilització de les plantes baixes per altres usos com aparcament o habitatge) o a les expectatives del propietari del local. Els estudis elaborats per l’observatori Eixos.cat han pogut establir un llindar del 80% d’ocupació, per sota del qual es considera que la situació comença a ser problemàtica ja que es genera el risc d’una creixent desertificació comercial. Sovint la situació és molt diferent en funció del barri: a Tarragona per exemple la Part Alta i l’Eixample tenen un Índex d’Aprofitament del Teixit Comercial elevat mentre que els problemes en relació a l’ocupació de locals buits es concentren als barris marítims.

IATC a Tarragona, 2014

L’Índex de Preu dels Locals Comercials (IPLC) ofereix una visió objectiva del valor dels locals segons el sector immobiliari. Cal tenir en compte que API-Col·legis i associació d’agents immobiliaris agrupa el col·lectiu d’agents més nombrós de Catalunya i la seva oferta immobiliària està restringida a agents homologats per la Generalitat. En conseqüència es tracta de preus taxats de manera rigorosa. La combinació dels dos indicadors pot oferir informació interessant: sovint ens trobem en barris amb un IATC molt baix i un IPLC molt elevat. En aquests casos estem davant d’una sobrevaloració de l’oferta immobiliària que caldria posar en coneixement dels agents immobiliaris.Eixos.cat utilitza també dos indicadors més que permeten calcular la dotació comercial de l’àrea a analitzar i la seva capacitat d’atracció, unes variables fonamentals per analitzar quin tipus de sortida podem donar als locals buits.

Així, per exemple, en els barris amb elevada densitat i atracció comercial cal plantejar noves activitats especialitzades i innovadores i evitar els eixos comercials principals si es pretenen assolir preus assequibles. En canvi, als barris amb baixa densitat i atracció comercial cal situar-se en els eixos principals i cercar oportunitats de negoci en sectors quotidians que cobreixin necessitats concretes i localitzades.

3a Fase: Definir mesures de dinamització dels locals buits A partir de la informació que ens donen els indicadors podem dissenyar el millor tipus d’estratègia per dinamitzar els locals buits de l’àrea estudiada. Si la ciutat o el barri on ens trobem gaudeix d’una bona salut comercial, les mesures de dinamització dels locals buits poden ser relativament simples i probablement n’hi haurà prou en accions de promoció comercial o de microcirurgia urbana. Si, pel contrari, hem detectat problemàtiques serioses, caldran mesures més dràstiques que comportin canvis urbanístics substancials, acords amb els agents immobiliaris o estímuls als ciutadans interessats en desenvolupar una activitat.En concret distingim tres tipus de mesures que poden ajudar a la dinamització dels locals buits

1.     Urbanístiques:

-Flexibilització d’usos a les plantes baixes: sovint les normatives urbanístiques són estrictes i només permeten els usos comercials en plantes baixes en detriment de l’habitatge, l’aparcament o fins i tot les activitats de serveis i oficines adduint, encertadament, que aquests usos trenquen la continuïtat comercial. Tanmateix, si en determinades àrees es detecta un nombre important de locals buits, cal valorar la possibilitat de flexibilitzar la normativa per permetre usos no comercials en planta baixa a carrers secundaris i concentrar els comerços als eixos principals. Cal, en tot cas, fer un estudi acurat per tal que aquesta flexibilització no perjudiqui el potencial dels eixos comercials.

-Millora de la via pública: les actuacions de peatonalització, ampliació de voreres, il·luminació, senyalització… milloren les condicions del carrer i afavoreixen el comerç. Cal concentrar els recursos en aquells eixos i barris en els que hem detectat més problemes i volem capgirar la situació. 

2. Immobiliàries:

-Intermediació entre propietaris i emprenedors: en aquells barris on es detecten més problemàtiques en relació als locals buits els ajuntaments poden adoptar un paper actiu i crear una borsa de locals buits amb condicions especials. Mitjançant aquest tipus de programes -que es desenvolupen a ciutats com Girona, Mollet del Vallès o Igualada- els propietaris del local ofereixen un preu per sota del mercat i els emprenedors reben ajut tècnic i econòmic de l’Ajuntament. En aquest marc l’Ajuntament, com a intermediador, s’ofereix com a garant del cobrament del lloguer per part del propietari.

-Estudis de localització: Hi ha un bon nombre de ciutadans que s’adrecen a l’Ajuntament perquè volen desenvolupar algun tipus de negoci a la ciutat, però no tenen massa clar ni el tipus de negoci ni l’ubicació. En aquest cas els consistoris els poden oferir estudis de localització que identifiquin oportunitats de negocis en una àrea a partir del creuament de les diverses capes d’informació útils per prendre la decisió (indicadors de densitat i atracció, competència, proveïdors, centralitat, presència i preus dels locals en venda o lloguer, característiques socioeconòmiques del barri, nínxols de mercat, detecció de necessitats no cobertes…). Aquests estudis també poden ser oferts als caps d’expansió de franquícies. Eixos.cat ofereix aquest servei als ajuntaments.

Exemple d’estudi de localització

-Estudis de viabilitat dels locals: Una altra possibilitat és que l’Ajuntament es posi en contacte amb els propietaris menys motivats a llogar el seu local (en alguns casos per males experiències prèvies) i els ofereixi un estudi de viabilitat que permeti saber quin tipus d’activitat hi seria possible tenint en compte la normativa urbanística i ambiental, les característiques del local i el tipus de negocis de l’entorn. En funció d’aquest estudi es pot elaborar un pressupost orientatiu del que costaria fer la reforma. A partir d’aquí l’Ajuntament posarà en contacte el propietari amb ciutadans que vulguin desenvolupar una activitat adient al local. Eixos.cat ofereix aquest servei en col·laboració amb l’enginyeria OTP. 

3.  Comunicatives:

-Publicació dels locals buits i disponibles: Una eina molt útil és publicar la informació sobre els locals buits, en venda i lloguer en plataformes web per tal que totes aquelles persones o franquícies que hi estiguin interessades puguin accedir a tota l’oferta. Per tal d’oferir una informació addicional molt útil per qui vol desenvolupar una activitat caldria incloure-hi els següents aspectes:-Opcions de cerca: per mapa, per preu, per superfície i per venda o lloguer.-Mapificació de la normativa urbanística del municipi en relació als usos de les plantes baixes-Localització de les activitats comercials situades a l’entorn dels locals buitsEixos.cat desenvolupa diverses plataformes que ofereixen informació sobre els locals buits i les activitats econòmiques de les ciutats: MolletNegocis, BizTarragona, ProMontcada, ViladecansNegocis, DespiNegocis i FigueresNegocis

Àmbit de locals de MolletNegocis

 –Jornades de portes obertes: Una altra iniciativa interessant consisteix en organitzar jornades de portes obertes per tal que els potencials interessats en obrir un negoci visitin els locals buits. Es poden acompanyar d’activitats complementàries com visites culturals, degustacions, exposicions d’art…  És el cas de les jornades “Aixequem les persianes” que organitza el Departament de Territori i Sostenibilitat en diversos nuclis antics de municipis que formen part de la Xarxa de Barris amb Projectes.

-Relocalització d’activitats a planta baixa: Una oportunitat interessant per a l’ocupació dels locals buits és aconseguir que les activitats econòmiques (com per exemple els serveis educatius privats o els consultoris mèdics) que molt sovint se situen en planta pis prenguin la decisió de localitzar-se en una planta baixa. La rebaixa en els últims anys dels preus dels locals comercials pot fer viable aquesta solució. Es pretén així solucionar la problemàtica dels locals buits, dinamitzar eixos comercials en declivi i millorar la visibilitat de l’activitat econòmica. Els ajuntaments poden dissenyar una campanya comunicativa que promogui aquest escenari.

En definitiva, només a partir d’un coneixement exhaustiu i comparat de la realitat del comerç del municipi es poden desenvolupar accions de dinamització de locals buits adequades a la realitat de cada municipi, de cada districte, de cada barri i de cada eix comercial.