El proppassat dia 11 de desembre vam presentar la comparativa del comerç de Barcelona i New York a l’Ateneu Barcelonès. Aquí teniu la conferència completa.
Barcelona & New York. Dues capitals del comerç. El poder de les dades.
Respon
Arxiu de la categoria: General
Presentació del Mapa comercial de Girona 2019 a la III Nit del Comerç de Girona
L’antic convent del Centre de la Mercè va acollir el dimarts 26 de Novembre la 3a nit del comerç de Girona. L’espai, impressionant, va aplegar comerciants, veïns i autoritats, per celebrar que el comerç de la ciutat ve de lluny i és una activitat cabdal per l’economia i la xarxa ciutadana que va entrellaçant any rere any. L’Ajuntament de Girona, amb la voluntat de seguir cuidant i promovent el comerç de la ciutat, va encarregar-nos la realització del mapa comercial de Girona per tal de poder tenir un anàlisi acurat i actual de la situació del comerç de la ciutat i poder detectar amenaces i oportunitats. Té Girona una salut de ferro comercialment parlant?
Continua llegintInforme EIXOS Manhattan 2019
Resum executiu.
Més de 30.000 establiments comercials han estat visitats, classificats i geolocalitzats a Manhattan, el principal “borough” de Nova York, durant el segon trimestre de 2019 per tal de realitzar aquest informe.
L’informe, que té en compte la pràctica totalitat de locals comercials presents a les plantes baixes de tots els carrers de Manhattan, analitza diversos aspectes:
– La distribució de l’activitat econòmica per sectors d’activitat comercial.
– Els diversos escenaris de salut comercial a nivell de barri, que permeten identificar les necessitats i possibles actuacions de preservació i dinamització de l’ecosistema comercial.
– L’atractiu comercial a nivell de carrer, en forma de ranking segons l’ Índex d’Atracció Comercial (IAC).
– La presència de concentracions de botigues amb elevada especialització comercial o clústers d’activitat econòmica.
Continua llegintEIXOS Manhattan Report 2019
Executive summary
Eixos visited, classified and geolocated every single retail store in Manhattan during the second quarter of 2019.
This report, which takes into account all 31,362 retail spaces in Manhattan, analyzes several aspects of retail in the borough:
– The distribution of economic activity by sectors of commercial activity
– The health of the retail throughout the borough, including unmet needs and the actions required to preserve and boost the commercial ecosystem
– The existence of concentrations of Commercial Attraction / Destination Retail areas at the street level, in the form of a ranking according to the Destination Retail Index (DRI).
– The location of concentrations of retail stores with stronger specialization, also known as clusters.
Ja el tenim aquí! Informe EIXOS Ibèria
Finalment i després de moltes suors ja el tenim aquí:
Informe EIXOS Ibèria 2016, amb un atlas complet del comerç de les ciutats de més de 500 mil habitants.
Per a fer-lo hem visitat, classificat en gairebé 100 categories i geolocalitzat prop de 150.000 establiments i locals comercials. Això ha estat possible gràcies a la xarxa de col·laboradors geogràfics que hem anat teixint durant aquests darrers anys, de mica en mica.
Ara podeu entendre i apreciar el (bon) funcionament del comerç als districtes centrals de les principals ciutats. Hi trobareu l’indicador d’ocupació comercial (IATC – Índex d’Aprofitament del Teixit Comercial), l’indicador d’atracció comercial (IAC), el nombre d’establiments per cada 100 habitants (IDC – Índex de Dotació Comercial) i la mitjana de preu de lloguer d’1 m2 (IPL – Índex de Preu de Locals).
Estudiant els diversos escenaris hi hem detectat èxits i incidències, llums i ombres. I n’hem fet un mapa amb un detall com no heu vist abans, una catifa contínua de punts de venda i locals tancats o buits (la matèria fosca del comerç).
Aquí teniu algunes dades que podem destacar sense espatllar l’efecte sorpresa:
Per nombre d’establiments, la restauració encapçala la llista d’activitats econòmiques. Hem comptat 14.221 bars de tapes i 6.102 restaurants. Descomptant els locals buits, els bars representen aproximadament el 10% de tots els establiments. Si us preguntàveu si hi havia un bar a cada cantonada la resposta és: “sí, i entre cantonades, també”.
Una altra dada que també us puc avançar és que, tot i que Barcelona i Madrid brillen molt en tots els indicadors, la resta de ciutats també brillen amb llum pròpia. El joc està força repartit entre Lisboa, Màlaga, Saragossa, Sevilla i València. Això ho reflecteixen prou bé els dos Top10 de carrers comercialsque hem fet, que mesuren els carrers amb més atracció comercial de totes set ciutats.
Dit això, si sou retailers o feu negoci al voltant del comerç urbà, us animo a adquirir-ne un exemplar!
Eixos a la premsa
Una de les prioritats d’EIXOS Economic Observatory és difondre la informació econòmica de les ciutats i els polígons d’activitat econòmica generada a partir de la captura directa de les dades i l’elaboració d’indicadors. En els últims 3 anys la premsa generalista i especialitzada ha publicat desenes d’articles a partir d’informes d’EIXOS que permeten millorar el coneixement sobre les activitats econòmiques i els locals buits a nivell de ciutat, polígon, districte, barri i eix comercial. Aquesta n’és una mostra:
-“Las calles se visten de uniforme”, El País 28/6/2015
http://eixos.cat/html/CallesdeUniforme.pdf
-“Els grans eixos comercials afluixen el pas”, Ara 24/5/2015
http://www.ara.cat/economia/grans-eixos-comercials-afluixen-pas_0_1363063720.html
-“Distribució dels eixos comercials a Barcelona”, TV3 16/5/2015
-“El Carmen y El Mercat, los barrios en la ciudad de Valencia con más riesgo de desertificación comercial”, Valencia Plaza 17/5/2015
-“La BCN más turística driba el monocultivo comercial”, El Periódico 3/5/2015
http://eixos.cat/html/ep_eixos_comercials.pdf
-“Un estudio evidencia que una de cada cuatro naves industriales de Montornès está vacía”, Revista del Vallès 19/3/2015
-“Montornès del Vallès detecta 67 naus buides i 106 locals buits”, TV3 18/3/2015
-“Montornès del Vallès detecta 67 naus buides i 106 locals buits”, Aldia.cat 18/3/2015
-“Cómo dinamizar los locales vacíos”, Urban Living Lab 13/3/2015
http://www.urbanlivinglab.net/locals-buits/
-“Tàrrega és el municipi de Catalunya que presenta el major índex d’Aprofitament del Teixit Comercial (IATC), segons un estudi elaborat per l’empresa Eixos”, Ràdio Tàrrega 17/2/2015
-“El ‘top ten’ comercial de Cataluña”, InfoRetail 15/2/2015
-“Som reutilitzadors i proveïdors de dades públiques”, Ajuntament de Barcelona 3/2/2015
http://opendata.bcn.cat/opendata/ca/interview-eixoscat
-“Barcelona empieza a estudiar la clonicidad de sus calles Comerciales”, La Vanguardia 2/2/2015
-“Indicadores para medir la salud del retail”, InfoRetail 1/2/2015
http://www.revistainforetail.com/revistas/inforetail21.pdf (Pàg 12-15)
-“El comerç de Barcelona resisteix amb un 83% de botigues obertes, El Periódico 13/11/2014
http://www.elperiodico.cat/ca/noticias/barcelona/comerc-bcn-resisteix-amb-botigues-obertes-3683839
-“Manresa té el 87,2% dels locals comercials ocupats, 6% més que la mitjana catalana”, Regió 7 12/7/2014
http://www.regio7.cat/economia/2014/07/11/manresa-87-dels-locals-comercials/275245.html
-“El 81,2% de los locales comerciales catalanes está ocupado”, API Noticias 10/7/2014
http://www.api.cat/noticias/el-812-de-los-locales-comerciales-catalanes-esta-ocupado/
-“Cataluña cuenta con 33.602 locales comerciales vacíos, según un estudio”, La Vanguardia 9/7/2014
-“El 81,2% de los locales comerciales catalanes están ocupados”, El Periódico 9/7/2014
-“Cataluña cuenta con 33.602 locales comerciales vacíos, según un estudio”, Finanzas 9/7/2014
http://www.finanzas.com/noticias/economia/20140709/cataluna-cuenta-locales-comerciales-2709920.html
-“Els barris marítims, desert comercial de Tarragona”, El Punt Avui 2/6/2014
-“El comerç català ha entrat en fase de recuperació”, El Punt Avui 26/5/2014
-“El nucli urbà disposa de 2.187 locals comercials oberts i 448 de buits”, Lleida.com 20/5/2014
-“Un estudi destaca que els serveis comercials encapçalen l’oferta de comerç a la ciutat de Lleida”, La Vanguardia 19/5/2014
-“8 de cada 10 locals comercials de Lleida ocupats”, Cadena Ser 19/5/2014
http://cadenaser.com/emisora/2014/05/19/radio_lleida/1400453076_850215.html
-“Sant Joan Despí manté el seu comerç viu”, La Premsa del Baix 6/5/2014
http://lapremsadelbaix.es/economia/sant-joan-despi-mante-el-seu-comerc-molt-viu.html
-“El 84% dels locals comercials de la ciutat mantenen l’activitat”, El Far 6/5/2014
http://elfar.cat/not/6686/el_84__dels_locals_comercials_de_la_ciutat_mantenen_l_rsquo_activitat/
-“Tarragona registra una ocupació comercial del 75%”, Via Empresa 5/5/2014
-“Un estudi mostra que el comerç de Tarragona gaudeix de ‘bona salut’ i no té res a envejar al de Reus”, Tarragona 21 5/5/2014
-“Tarragona manté ocupats un 75% dels seus locals comercials”, Tarragona Diari 5/5/2104
-“El centre de Sabadell genera més atracció comercial que el de Terrassa segons un estudi”, Ràdio Sabadell 7/4/2014
-“El comerç de Sabadell és més atractiu que el de Terrassa”, iSabadell 6/4/2014
http://www.isabadell.cat/ciutat/el-comerc-de-sabadell-es-mes-atractiu-que-el-de-terrassa/
-“Uno de cada diez locales comerciales está cerrado”, Diario de Sevilla 26/2/2014
-“El comerç de BCN resisteix millor que el de Madrid”, El Periódico 20/10/2013
http://eixos.cat//news/news-28-bcn_mad_eixos.pdf
-“Mollet del Vallès genera atracció comercial”, Mollet a Mà 4/9/2013
http://molletama.cat/not/9004/
-“Mollet sitúa su comercio como polo comercial del Baix Vallès”, La Vanguardia 3/9/2013
-“Vilafranca pateix l’efecte de la persiana tancada”, Penedès Econòmic 1/9/2013
https://files.zyncro.com/7QB-UCQ
-“Manresa és la ciutat que genera més atracció comercial”, NacióSolsona.cat 25/7/2013
http://www.naciodigital.cat/naciosolsona/noticia/8369/manresa/ciutat/genera/atraccio/comercial
-“Estudien 3.000 botigues i conclouen que Manresa té molta més atracció que Vic”, Regió 7 22/7/2013
http://www.planol.info/documents/reportatge_regio7.pdf
-“Un informe revela que ‘només’ un 12% de locals de BCN estan tancats”, El Periódico 15/5/2013
-“Un estudi detecta un 14% de comerços buits a Girona”, El Punt Avui 5/5/2013
-“Nokia enriquirà els seus mapes amb dades de Planol.info”, El Punt-Avui 31/3/2012
Una oportunitat de negoci a Berga
A EIXOS. Economic Observatory sovint realitzem estudis de localització basats en escollir la millor ubicació possible per un determinat negoci dins d’una ciutat. En aquest cas parlem d’una altra modalitat d’estudi de localització: l’elecció de la tipologia de negoci més rendible per un local situat en un punt concret. És el cas de l’estudi que hem realitzat pels propietaris del local situat al carrer Gran Via 43 de Berga. La intenció dels propietaris és llogar o vendre aquest local aprofitant la seva bona localització, prop d’un dels principals eixos comercials de la ciutat, el passeig de la Pau, i a poca distància del nucli antic.
L’estudi conclou que la millor opció pel local situat al carrer Gran Via 43 de Berga és un establiment de tipus alimentari de les següents tipologies:
– Menjar preparat
– Establiment alimentari especialitzat (carn, peix, pa, fruites, congelats…)
– Supermercat de format petit (que permet l’obertura de més hores al dia)
– Cafeteria amb forn de pa
Aquest és l’ús que considerem preferent pel local en funció de l’entorn però, per les seves característiques, s’hi pot desenvolupar tot tipus d’activitat vinculada al comerç i la restauració (oficines, perruqueria, bar, consultori mèdic, papereria, informàtica, roba…).
Els motius de l’elecció són els següents:
a) El local se situa a uns 100 metres del passeig de la Pau, el principal eix comercial de Berga, amb 48 locals ocupats. Es tracta d’un eix comercial potent però clarament especialitzat amb els serveis comercials, amb la qual cosa una oferta del sector alimentari pot ser clarament compatible.
b) El local se situa fora dels eixos comercials especialitzats en els sectors de comerç no quotidià (equipaments per a la persona i la llar): eix del carrer Roser i carrer Ciutat. Cal per tant una oferta de comerç més quotidià com és el cas del sector alimentari.
c) Manca de competència en l’entorn immediat: Els establiments d’alimentació existents se situen a més de 100 metres del local.
d) Viabilitat de l’activitat a implantar: L’activitat a implantar és viable en el local per bé que calen algunes adaptacions que queden especificades a l’Estudi de viabilitat (https://files.zyncro.com/Diibit4)
Així que, ja ho sabeu, responsables de cadenes i franquícies, emprenedors amb ganes d’iniciar un negoci o capitalitzadors de prestacions d’atur. Al carrer Gran Via 43 de Berga hi teniu una molt bona oportunitat. No la desaprofiteu! (Telèfon 669 51 34 42).
VEURE ESTUDI DE LOCALITZACIÓ I VIABILITAT: https://files.zyncro.com/LVARwIh
VEURE INFORME DE VIABILITAT: https://files.zyncro.com/Diibit4
Indicadores para medir la salud del retail
Artículo publicado en Revista Inforetail nº 21 (Pàg 12-15): http://www.revistainforetail.com/revistas/inforetail21.pdf
EIXOS Economic Observatory realiza un seguimiento de la actividad económica de las ciudades para la elaboración de estudios estratégicos y de mercado a través de una plataforma digital web y web móvil. Este artículo se centra en la utilización de indicadores estadísticos para orientar la toma de decisiones de los agentes privados y públicos vinculados al sector retail.
¿Cuál es la mejor ubicación para mi negocio? ¿Qué ejes comerciales funcionan mejor? ¿Tenemos un problema de locales vacíos en nuestro barrio? ¿Mi ciudad atrae consumidores o los expulsa? ¿Hay que regular el uso de las plantas bajas para favorecer las actividades de retail?
Todas estas preguntas que se hacen los agentes privados y públicos vinculados al sector retail no tienen una respuesta fácil. La mayoría de ellos toman las decisiones sobre localización de nuevos negocios o sobre dinamización comercial a partir de parámetros subjetivos como su experiencia, su conocimiento del entorno o la opinión de los agentes inmobiliarios. No obstante, para escoger la mejor opción resulta fundamental buscar parámetros objetivos.
EIXOS Economic Observatory dispone de un sistema de información territorial con más de 200.000 establecimientos del sector retail (productos y servicios comerciales) y locales vacíos de España y Portugal. El método de captura de la información es mediante la elaboración de trabajo de campo con dispositivos móviles y la actualización periódica. La base de datos de EIXOS permite distinguir, además de los locales vacíos, entre 72 subsectores comerciales que han sido agrupados en 8 grandes sectores (hogar, equipamientos para la persona, hostelería y restauración, servicios comerciales, cultura y ocio, comercio cotidiano alimentario, transporte privado y otros sectores).
Gráfico 1 Capas comerciales en el centro de Madrid capturadas por EIXOS
A partir de toda esta información se pueden generar indicadores que nos permitan evaluar la salud del sector retail
-Ocupación comercial
El Índice de Aprovechamiento del Tejido Comercial (IATC) calcula el número de locales ocupados respecto el total de locales con uso comercial en una zona determinada. Es evidente que una ocupación alta está directamente relacionada con una buena salud comercial aunque también puede estar vinculada, por ejemplo, a un modelo urbanístico que priorice el uso comercial en las calles principales e impulse otros usos en el resto de la ciudad (aparcamiento, vivienda…). En todo caso los estudios elaborados por EIXOS Eonomic Observatory han podido establecer un umbral del 80% de ocupación por debajo del cual una calle corre el riesgo de sufrir una creciente desertificación comercial que lleve a los establecimientos a ir cerrando paulatinamente sus puntos de venta.
Así pues, a efectos prácticos, la mejor opción es localizar los puntos de venta en calles donde la ocupación comercial supere el 80%. No obstante, no hay que descartar la posibilidad de hacer una apuesta arriesgada –calles con baja ocupación y, en consecuencia, con bajos precios de alquiler- si hay algún factor externo que pueda revertir la situación: mejoras urbanísticas, nuevo equipamiento, barrio “de moda”…
La revitalización de calles con una ocupación comercial baja es una tarea ardua que tiene que emprender la administración en colaboración, entre otros, de las asociaciones de comerciantes y de vecinos. Las actuaciones más habituales son la mejora de la vía pública – peatonalización, ampliación de arcenes, iluminación, señalización…-, la publicación on-line de la oferta de locales disponibles o el fomento de la relocalización de actividades situadas en planta piso a planta baja. La administración local también puede adoptar un papel más activo a través de la intermediación entre propietarios y emprendedores. Hay varias opciones. Una de ellas es actuar como garante del cobro del alquiler al propietario a cambio de que el precio sea más bajo que el de mercado. Otra opción es realizar estudios de viabilidad para saber qué tipo de actividad podría funcionar en un local vacío (según normativa, características del local, competencia, características del barrio o eje) y ofrecer este estudio a aquellas personas que quieran establecer un negocio.
No obstante, en aquellos casos en que la solución sea más compleja, no hay que descartar la posibilidad de extinguir el uso comercial, es decir permitir el uso residencial o de aparcamiento en las plantas bajas, con el objetivo de concentrar el comercio en los ejes comerciales principales del barrio.
-Dotación comercial
El Índice de Dotación Comercial (IDC) computa el número de comercios por cada 100 habitantes. Se trata de un indicador de gran interés porque muestra la densidad comercial de un barrio o de una ciudad, detecta donde se concentra la actividad y permite intuir si una zona atrae consumidores o los expulsa.
Los estudios de EIXOS han podido determinar que un barrio o una ciudad con más de 4 comercios por cada 100 habitantes tiene una dotación comercial alta. Esta situación se relaciona directamente con la capacidad de atraer consumidores del exterior, ya sea porque la oferta comercial es amplia, diversa y especializada o porque el entorno urbano es agradable. En cambio, por debajo de los 3 comercios por cada 100 habitantes, una ciudad o un barrio expulsa consumidores ya que estos recurren al exterior para las compras más especializadas. Entre 3 y 4 comercios nos encontramos en una situación intermedia: son ciudades que logran ejercer una cierta capitalidad comarcal o regional pero que al mismo tiempo expulsan consumidor hacia ciudades más grandes. Es el caso por ejemplo de Mollet del Vallès, que a pesar de su proximidad con Barcelona muestra una cierta capacidad de polarizar flujos comerciales de los municipios de la subcomarca del Baix Vallès.
Gráfico 2 Índice de Dotación Comercial en Barcelona por barrios
El IDC tiene unas consecuencias directas sobre la localización y las características de los puntos de venta de las empresas del sector retail. En zonas con elevada densidad hay que plantear actividades especializadas e innovadoras para hacer frente a la fuerte competencia existente y buscar ejes comerciales secundarios si se pretende obtener precios de alquiler relativamente asequibles. En cambio, en zonas con baja densidad la estrategia tiene que ser diferente: situarse en los ejes principales y optar por negocios de sectores cotidianos que respondan a necesidades que la oferta existente no cubre. Sea como sea la realización de un estudio de localización es imprescindible para garantizar una ubicación con garantías de éxito.
-Atracción comercial
El Índice de Atracción Comercial (IAC) calcula el número de comercios de consumo no cotidiano (equipamientos para la persona y hogar y cultura y ocio) en relación al total de comercios de un área. El comercio no cotidiano es el que justifica el desplazamiento de consumidores a otros barrios y a otras ciudades a la búsqueda de variedad y establecimientos de referencia. Así, un IAC elevado se relaciona con la atracción de consumidores y un IAC bajo se vincula a la generación de fugas comerciales en los sectores que no son de proximidad.
A nivel de ciudad o de barrio se considera que un IAC superior al 30% es elevado. En Catalunya es el caso de algunas capitales de comarca, por ejemplo Manresa o Tortosa, de tamaño medio pero con notable capacidad de atraer consumidores de municipios cercanos. También es el caso de los barrios céntricos de ciudades más grandes donde se concentran las tiendas de ropa y complementos generalmente de cadenas o franquicias (Ciutat Vella de Barcelona, Centre Històric de Lleida, Mercadal de Girona…).
A nivel de eje comercial, el umbral “exigido” es mayor. Un IAC superior al 60% determina que la calle estudiada es un eje comercial principal (lo que se suele llamar en el ámbito del mercado inmobiliario 1ª Líniea). Mediante este indicador EIXOS ha realizado la clasificación de los 50 principales ejes comerciales de Catalunya (considerando además un número mínimo de 40 locales y una ocupación superior al 80%). El primero, como no podía ser de otro modo, es la Avinguda Portal de l’Àngel de Barcelona, el principal referente comercial de Catalunya a causa de la concentración de franquicias de ropa. No obstante, entre los 10 primeros encontramos también ejes comerciales de otras ciudades como Mataró, Lleida, Reus, Girona o Vilafranca del Penedès, que muestran una elevada capacidad de polarizar flujos comerciales a nivel comarcal y regional. Hay que destacar que la práctica totalidad de los 50 principales ejes comerciales son de carácter peatonal.
La atracción comercial es también un indicador relevante a la hora de tomar decisiones. Las zonas con más capacidad de atracción comercial y su entorno inmediato son las más interesantes a la hora de localizar un negocio porque es donde hay más presencia de consumidores y donde estos están más dispuestos a gastar. Por ejemplo, una familia que se desplaza desde una ciudad o un barrio periférico a un eje comercial principal lo hará, seguramente, con el objetivo de adquirir productos que no puede encontrar en su zona, al menos con el mismo nivel de diversidad o de competitividad. No obstante es evidente que otros sectores comerciales menos especializados también se beneficiarán colateralmente de esta decisión: hostelería, restauración, ocio, comercio alimentario, párquings…
-Clonicidad
Otro indicador con el que trabaja EIXOS, aunque sin llegar todavía a conclusiones tan claras como en los anteriores casos, es con el Índice de Clonicidad Comercial (ICC). Establece el porcentaje de comercios múltiples (ya sean cadenas o franquicias) respecto al total de comercios de una zona.
En Barcelona EIXOS ha realizado un estudio piloto de 7 ejes comerciales situados en los distritos centrales. El resultado es que los ejes con mayor clonicidad son la avinguda Portal de l’Àngel (86,5%), el Passeig de Gràcia (80,1%) el carrer Portaferrissa (78,0%) y la Rambla Catalunya (73,0%), todos ellos situados alrededor de la plaça Catalunya. En cambio otros ejes comerciales principales pero más alejados de esta zona tienen una clonicidad inferior: carrer Gran de Gràcia (48,5%), carrer del Rec (25,5%) y carrer de la Boqueria (3,4%). Parece evidente que si calculáramos este índice en otros ejes comerciales de la ciudad (carrer de Sants, carrer Maragall, carrer Gran de Sant Andreu…) los datos estarían claramente por debajo del 50%. En definitiva el fenómeno de la “clonicidad” tiene una visibilidad muy alta al tratarse de calles muy céntricas y conocidas pero fuera de estas el comercio independiente gana la partida.
La valoración de este indicador es muy subjetiva y está abierta a un interesante debate. Hay dos opiniones en relación al efecto del comercio múltiple sobre el sector comercial de una ciudad. Desde algunos ámbitos se considera que la presencia del comercio múltiple es claramente positiva ya que es un indicador de la capacidad de una ciudad de atraer inversiones y de consolidarse como un referente comercial a nivel regional, nacional e incluso internacional. Desde otros sectores, no obstante, se subraya que el comercio múltiple elimina el comercio tradicional, precariza el trabajo y mimetiza todas las ciudades.
Probablemente la realidad es un poco más matizada. La clave del éxito comercial de una ciudad pasa por combinar los dos modelos: un comercio múltiple que tenga capacidad de atraer consumidores y un comercio independiente que potencie la personalidad, la identidad y la creatividad. Estos dos modelos pueden convivir e incluso retroalimentarse. El caso de Barcelona es paradigmático: como hemos visto el comercio múltiple tiene su máximo apogeo en los ejes comerciales situados entre el Gòtic y l’Eixample. No obstante, no hay que alejarse demasiado para encontrar zonas comerciales de éxito con un comercio independiente pero al mismo tiempo dinámico y especializado: el Born, Gràcia… Las características del entorno (pirámide de edad, nivel de estudios de la población, presencia de turismo, sección de la calle…) son las que determinan, a menudo, el grado de penetración del comercio múltiple.
En definitiva, el análisis y comprensión del entorno geográfico, a partir de la obtención de datos fiables, es un factor clave para la toma de decisiones sobre inversiones y sobre políticas públicas vinculadas al sector retail. La intuición humana y la experteza pueden ser unos buenos aliados pero en un entorno cada vez más complejo, competitivo y cambiante como es el mundo del retail recopilar y procesar datos es imprescindible.
Tabla 1 Indicadores del sector retail desarrollados por EIXOS Economic Observatory
| MEDIDA | INDICADOR | FÓRMULA |
| Ocupación | Índice de Aprovechamiento del Tejido Comercial (IATC) | Locales ocupados respecto el total de locales que admiten usos comercial |
| Densidad | Índice de Dotación Comercial (IDC) | Número de establecimientos comerciales por cada 100 habitantes |
| Atracción | Índice de Atracción Comercial (IAC) | Comercios no cotidianos (equipamientos para la persona y el hogar y cultura y ocio) en relación al total de locales ocupados |
| Clonicidad | Índice de Clonicidad Comercial (ICC) | Porcentaje de comercio múltiple (cadenas u franquicias) respecto el total de comercios |
Estudio sobre el modelo comercial de Barcelona y Madrid
Madrid presenta un centro muy dinámico junto a una periferia poco activa y Barcelona dibuja un centro comercial menos delimitado pero más extensoBarcelona tiene mejores datos de ocupación, dotación y atracción comercial y facturación mientras que la valoración inmobiliaria de los locales comerciales de Madrid, reflejada en el precio del alquiler mensual por metro cuadrado, supera a la de Barcelona
Un estudio conjunto entre EIXOS Economic Observatory, el portal inmobiliario Idealista.com, BBVA Data & Analytics y el grupo de investigación MIT Senseable City Lab concluye que Barcelona y Madrid presentan modelos comerciales distintos. La relación entre el centro y la periferia y el peso de los principales factores de atracción (turismo, centralidad laboral, ocio…) explican esta asimetría.
El estudio, con datos recogidos entre 2013 y 2014, se ha basado en el cálculo de 5 indicadores que miden la ocupación, la dotación y la atracción comercial, el precio de los locales comerciales y la facturación de los establecimientos. Barcelona presenta mejores datos de ocupación, dotación, facturación y atracción comercial mientras Madrid tiene un precio más alto de alquiler de los locales comerciales y el doble de centros comerciales.
En el caso de Madrid hay que destacar que dos distritos (Centro y Salamanca) muestran los mejores datos en todos los indicadores, especialmente en relación al metro cuadrado de alquiler (más de 20 euros) y la facturación. Se delimita así un centro comercial muy claro, donde confluyen rentas elevadas, centralidad laboral y de ocio y buenas comunicaciones. Fueras de estos dos distritos el dinamismo comercial decae claramente: los distritos limítrofes a Centro y Salamanca presentan valores muy moderados y varios distritos periféricos no superan el 70% de ocupación comercial o los 2 comercios por cada 100 habitantes. No obstante, la presencia, en alguno de estos distritos, de grandes centros comerciales comporta unos datos de facturación relativamente elevados.
Índice de Dotación Comercial de Madrid por distritos (comercios por cada 100 habitantes)
En Barcelona hay varios distritos que muestran un dinamismo comercial positivo, en especial Ciutat Vella, l’Eixample, Gràcia, Sarrià-Sant Gervasi y les Corts. Se delimita, así, un eje mar-montaña donde confluyen rentas elevadas, centralidad laboral y de ocio, buenas comunicaciones y presencia turística. El resto de distritos muestran datos más moderados aunque en ningún caso se alcanzan dotaciones comerciales inferiores a 2 comercios por cada 100 habitantes u ocupaciones por debajo del 70%. La presencia de centros históricos y la tradición comercial explican, en parte, el mayor dinamismo del comercio “periférico” de Barcelona, con ejes comerciales consolidados en barrios como Sants, Horta o Sant Andreu.
Índice de Dotación Comercial de Barcelona por distritos (comercios por cada 100 habitantes)
Por otro lado, hay que destacar que Madrid cuenta con 45 centros comerciales, más del doble que Barcelona (20), con una localización que en ambos casos cubre zonas centrales y periféricas. Aunque los establecimientos ubicados dentro de los centros comerciales no se han tenido en cuenta en la elaboración de los cuatro primeros indicadores, sí que se incluyen en el Índice de Facturación Comercial. De esta manera algunos distritos relativamente periféricos, como San Blas-Canillejas o les Corts, tienen datos de facturación superiores a otros distritos con un comercio urbano más potente.
El estudio concluye que la estrategia comercial del sector público y privado debe adaptarse a las realidades de cada distrito, de cada barrio y de cada eje comercial. Así, en los distritos centrales y los ejes comerciales principales (donde hay más oferta comercial pero también más demanda) hay que potenciar la especialización, la innovación y la detección de nichos de mercado. En cambio, en las zonas periféricas (con una oferta reducida y una demanda pobre) la apuesta debe centrase en cubrir las necesidades en sectores cotidianos y en concentrar la oferta en los ejes principales.
Tabla 1 Indicadores comerciales globales de Madrid y Barcelona, 2013-2014
| Indicador | Definición |
Barcelona |
Madrid |
| Índice de Dotación Comercial (IDC)1 | Número de locales con uso comercial por cada 100 habitantes |
3,19 |
2,38 |
| Índice de Aprovechamiento del Tejido Comercial (IATC)1 | Porcentaje de locales ocupados respecto el total de locales que admiten uso comercial |
82,9% |
80,4% |
| Índice de Atracción Comercial (IAC)1 | Porcentaje de comercios no cotidianos (equipamientos para el hogar y la persona y cultura y ocio) en relación al total de locales con uso comercial |
24,1% |
22,8% |
| Índice de Precio de los Locales (IPL)2 | Precio de alquiler (euros/m2) de los locales comerciales existentes en el portal Idealista.com |
12,3 |
14,8 |
| Índice de Facturación Comercial (IFC)3 | Gasto acumulado a lo largo de 2013 por: a) usuarios de tarjeta de BBVA residentes en España en terminales de puntos de venda comerciales y b) usuarios de tarjeta de cualquier entidad bancaria y país, en TPVs domiciliados en España y asociados a BBVA en relación a la población4 |
112 |
94 |
Fuente: Observatorio económico Eixos (basado en la catalogación y geolocalización de más de 140.000 establecimientos comerciales y locales comerciales vacíos en Madrid y Barcelona, mediante trabajo de campo)2 Fuente: Idealista.com 3 Fuente: BBVA Data & Analytics y MIT Senseable City Lab. 4 El valor 100 indica la media de las dos ciudades. Datos normalizados para quitar el sesgo de cuota de mercado de tarjetas BBVA por provincia de origen del comprador.
Tabla 2 Indicadores por distrito en Madrid, 2013-2014
| Distrito |
IAC |
IATC |
IDC |
IPL |
IFC* |
| Centro |
32,4% |
85,8% |
6,5 |
23 |
239 |
| Arganzuela |
19,4% |
80,5% |
2,3 |
11 |
164 |
| Retiro |
20,8% |
87,5% |
2,5 |
14 |
87 |
| Salamanca |
31,1% |
87,2% |
5,2 |
24 |
229 |
| Chamartín |
21,8% |
88,3% |
1,6 |
16 |
120 |
| Tetuán |
21,5% |
87,4% |
2,9 |
13 |
89 |
| Chamberí |
25,4% |
84,6% |
3,7 |
16 |
137 |
| Fuencarral – El Pardo |
13,5% |
90,9% |
1,2 |
12 |
108 |
| Moncloa – Aravaca |
17,2% |
71,1% |
2,5 |
13 |
116 |
| Latina |
20,4% |
77,2% |
2,4 |
9 |
32 |
| Carabanchel |
22,2% |
71,7% |
3,2 |
9 |
44 |
| Usera |
17,6% |
69,3% |
2,5 |
8 |
27 |
| Puente de Vallecas |
19,7% |
71,0% |
2,4 |
10 |
25 |
| Moratalaz |
19,6% |
84,7% |
1,0 |
12 |
48 |
| Ciudad Lineal |
20,1% |
79,8% |
1,2 |
10 |
63 |
| Hortaleza |
17,6% |
95,1% |
0,4 |
13 |
83 |
| Villaverde |
20,5% |
77,1% |
2,2 |
8 |
33 |
| Villa de Vallecas |
23,3% |
97,0% |
0,5 |
8 |
100 |
| Vicálvaro |
22,4% |
94,4% |
0,5 |
9 |
47 |
| San Blas – Canillejas |
13,6% |
67,9% |
2,5 |
10 |
161 |
| Barajas |
15,4% |
96,9% |
0,7 |
12 |
124 |
* El valor 100 indica la media de las dos ciudades. Tabla 3 Indicadores por distrito en Barcelona, 2013-2014
| Distrito |
IAC |
IATC |
IDC |
IPL |
IFC* |
| Ciutat Vella |
34,1% |
88,9% |
5,6 |
16 |
162 |
| Eixample |
26,2% |
86,8% |
4,6 |
12 |
199 |
| Sants-Montjuïc |
20,8% |
78,5% |
2,2 |
8 |
55 |
| Les Corts |
17,1% |
82,8% |
2,9 |
11 |
221 |
| Sarrià-Sant Gervasi |
27,3% |
86,6% |
3,7 |
12 |
151 |
| Gràcia |
27,3% |
88,7% |
4,0 |
11 |
90 |
| Horta-Guinardó |
17,6% |
70,9% |
2,2 |
9 |
36 |
| Nou Barris |
20,5% |
77,3% |
2,2 |
9 |
41 |
| Sant Andreu |
19,7% |
75,2% |
2,3 |
8 |
83 |
| Sant Martí |
18,5% |
82,5% |
2,6 |
8 |
112 |
* El valor 100 indica la media de las dos ciudades.
Com dinamitzar els locals buits?
Un dels principals problemes en què es troben els ajuntaments és fer front a l’elevada presència de locals comercials buits a la trama urbana. En els darrers anys la situació de crisi econòmica ha comportat el tancament de molts negocis. Igualment, l’acabament d’operacions immobiliàries iniciades en l’època del boom ha introduït al mercat nous locals comercials de difícil sortida per la seva ubicació perifèrica. A part dels perjudicis econòmics que aquest fet comporta pels propietaris, la proliferació de locals buits genera una situació de discontinuïtat comercial i un risc de creixent desertificació dels carrers i dels principals eixos.
En aquest article analitzem, a partir de l’experiència d’Eixos.cat, quins passos hauria de seguir un ajuntament per dinamitzar els locals buits. Al nostre entendre aquestes estratègies han de partir, necessàriament, del coneixement exhaustiu de l’entorn urbà on s’ubiquen els locals buits. Per exemple, no podem adoptar les mateixes polítiques de dinamització i foment de l’ocupació dels locals buits en el carrer Gran de Sant Andreu (Barcelona), en el barri de Vullpalleres (Sant Cugat del Vallès) o en el barri de Sant Ildefons (Cornellà de Llobregat).Hem estructurat els passos a seguir en 3 fases:
1a Fase: Elaborar un cens de locals buits i activitats econòmiques Per començar, cal saber quants locals buits tenim i on se situen. I l’única manera d’obtenir aquesta informació és a través del treball de camp, és a dir amb el comptatge directe a peu de carrer. Eixos.cat ha desenvolupat una metodologia que permet geolocalitzar aquestes dades i publicar-les directament en un sistema d’informació geogràfica. Aquesta metodologia es basa en utilitzar el parcel·lari cadastral per relacionar el número de local i la parcel·la. Eixos.cat ha censat, fins el moment, més de 300.000 activitats econòmiques i locals buits, principalment de Catalunya però també de la resta d’Espanya i de Portugal.
Cens de comerços i locals buits al centre de Lleida
Però si únicament comptabilitzéssim els locals buits perdríem una informació molt útil per a la seva dinamització. Per això, en els censos d’Eixos.cat es capturen i es geolocalitzen totes les activitats econòmiques en planta baixa per tal de fer una radiografia de la realitat econòmica de l’àrea. La classificació d’activitats que utilitza Eixos.cat -desagregada en un centenar de subsectors comercials, industrials i de serveis- estableix correspondència amb les que utilitzen altres institucions (CNAE, Servei de Comerç Urbà de la Diputació de Barcelona, Pla territorial sectorial d’equipaments comercials de la Generalitat, directori de locals de l’Ajuntament de Barcelona…).
2a Fase: Elaborar una diagnosi sobre els locals buits a partir d’indicadorsA partir del cens de locals buits i d’activitats econòmiques, Eixos.cat genera indicadors que permeten la seva comparació amb altres municipis i la desagregació a escala de districte, barri i eix comercial. D’aquesta manera podem oferir una diagnosi objectiva de la situació dels locals buits a totes les escales territorials i la seva evolució en el temps.Els primers dos indicadors que utilitzem fan referència directa als locals buits:
|
INDICADOR |
MESURA |
FÓRMULA |
|
Índex d’Aprofitament del Teixit Comercial |
Ocupació |
Locals ocupats respecte el total de locals que admeten ús comercial |
|
Índex de Preu dels Locals Comercials |
Preu |
Preu de lloguer dels locals comercials gestionats per API-Col·legis i associació d’agents immobiliaris |
L’Índex d’Aprofitament del Teixit Comercial (IATC)té una relació directa amb la salut del comerç per bé que també pot estar vinculat al model urbanístic (utilització de les plantes baixes per altres usos com aparcament o habitatge) o a les expectatives del propietari del local. Els estudis elaborats per l’observatori Eixos.cat han pogut establir un llindar del 80% d’ocupació, per sota del qual es considera que la situació comença a ser problemàtica ja que es genera el risc d’una creixent desertificació comercial. Sovint la situació és molt diferent en funció del barri: a Tarragona per exemple la Part Alta i l’Eixample tenen un Índex d’Aprofitament del Teixit Comercial elevat mentre que els problemes en relació a l’ocupació de locals buits es concentren als barris marítims.
IATC a Tarragona, 2014
L’Índex de Preu dels Locals Comercials (IPLC) ofereix una visió objectiva del valor dels locals segons el sector immobiliari. Cal tenir en compte que API-Col·legis i associació d’agents immobiliaris agrupa el col·lectiu d’agents més nombrós de Catalunya i la seva oferta immobiliària està restringida a agents homologats per la Generalitat. En conseqüència es tracta de preus taxats de manera rigorosa. La combinació dels dos indicadors pot oferir informació interessant: sovint ens trobem en barris amb un IATC molt baix i un IPLC molt elevat. En aquests casos estem davant d’una sobrevaloració de l’oferta immobiliària que caldria posar en coneixement dels agents immobiliaris.Eixos.cat utilitza també dos indicadors més que permeten calcular la dotació comercial de l’àrea a analitzar i la seva capacitat d’atracció, unes variables fonamentals per analitzar quin tipus de sortida podem donar als locals buits.
|
INDICADOR |
MESURA |
FÓRMULA |
|
Índex de Dotació Comercial |
Densitat |
Nombre d’establiments comercials per cada 100 habitants |
|
Índex d’Atracció Comercial |
Atracció |
Comerços que generen atracció (equipaments per a la persona i llar i cultura i lleure) respecte el total de locals ocupats |
Així, per exemple, en els barris amb elevada densitat i atracció comercial cal plantejar noves activitats especialitzades i innovadores i evitar els eixos comercials principals si es pretenen assolir preus assequibles. En canvi, als barris amb baixa densitat i atracció comercial cal situar-se en els eixos principals i cercar oportunitats de negoci en sectors quotidians que cobreixin necessitats concretes i localitzades.
3a Fase: Definir mesures de dinamització dels locals buits A partir de la informació que ens donen els indicadors podem dissenyar el millor tipus d’estratègia per dinamitzar els locals buits de l’àrea estudiada. Si la ciutat o el barri on ens trobem gaudeix d’una bona salut comercial, les mesures de dinamització dels locals buits poden ser relativament simples i probablement n’hi haurà prou en accions de promoció comercial o de microcirurgia urbana. Si, pel contrari, hem detectat problemàtiques serioses, caldran mesures més dràstiques que comportin canvis urbanístics substancials, acords amb els agents immobiliaris o estímuls als ciutadans interessats en desenvolupar una activitat.En concret distingim tres tipus de mesures que poden ajudar a la dinamització dels locals buits
1. Urbanístiques:
-Flexibilització d’usos a les plantes baixes: sovint les normatives urbanístiques són estrictes i només permeten els usos comercials en plantes baixes en detriment de l’habitatge, l’aparcament o fins i tot les activitats de serveis i oficines adduint, encertadament, que aquests usos trenquen la continuïtat comercial. Tanmateix, si en determinades àrees es detecta un nombre important de locals buits, cal valorar la possibilitat de flexibilitzar la normativa per permetre usos no comercials en planta baixa a carrers secundaris i concentrar els comerços als eixos principals. Cal, en tot cas, fer un estudi acurat per tal que aquesta flexibilització no perjudiqui el potencial dels eixos comercials.
-Millora de la via pública: les actuacions de peatonalització, ampliació de voreres, il·luminació, senyalització… milloren les condicions del carrer i afavoreixen el comerç. Cal concentrar els recursos en aquells eixos i barris en els que hem detectat més problemes i volem capgirar la situació.
2. Immobiliàries:
-Intermediació entre propietaris i emprenedors: en aquells barris on es detecten més problemàtiques en relació als locals buits els ajuntaments poden adoptar un paper actiu i crear una borsa de locals buits amb condicions especials. Mitjançant aquest tipus de programes -que es desenvolupen a ciutats com Girona, Mollet del Vallès o Igualada- els propietaris del local ofereixen un preu per sota del mercat i els emprenedors reben ajut tècnic i econòmic de l’Ajuntament. En aquest marc l’Ajuntament, com a intermediador, s’ofereix com a garant del cobrament del lloguer per part del propietari.
-Estudis de localització: Hi ha un bon nombre de ciutadans que s’adrecen a l’Ajuntament perquè volen desenvolupar algun tipus de negoci a la ciutat, però no tenen massa clar ni el tipus de negoci ni l’ubicació. En aquest cas els consistoris els poden oferir estudis de localització que identifiquin oportunitats de negocis en una àrea a partir del creuament de les diverses capes d’informació útils per prendre la decisió (indicadors de densitat i atracció, competència, proveïdors, centralitat, presència i preus dels locals en venda o lloguer, característiques socioeconòmiques del barri, nínxols de mercat, detecció de necessitats no cobertes…). Aquests estudis també poden ser oferts als caps d’expansió de franquícies. Eixos.cat ofereix aquest servei als ajuntaments.
Exemple d’estudi de localització
-Estudis de viabilitat dels locals: Una altra possibilitat és que l’Ajuntament es posi en contacte amb els propietaris menys motivats a llogar el seu local (en alguns casos per males experiències prèvies) i els ofereixi un estudi de viabilitat que permeti saber quin tipus d’activitat hi seria possible tenint en compte la normativa urbanística i ambiental, les característiques del local i el tipus de negocis de l’entorn. En funció d’aquest estudi es pot elaborar un pressupost orientatiu del que costaria fer la reforma. A partir d’aquí l’Ajuntament posarà en contacte el propietari amb ciutadans que vulguin desenvolupar una activitat adient al local. Eixos.cat ofereix aquest servei en col·laboració amb l’enginyeria OTP.
3. Comunicatives:
-Publicació dels locals buits i disponibles: Una eina molt útil és publicar la informació sobre els locals buits, en venda i lloguer en plataformes web per tal que totes aquelles persones o franquícies que hi estiguin interessades puguin accedir a tota l’oferta. Per tal d’oferir una informació addicional molt útil per qui vol desenvolupar una activitat caldria incloure-hi els següents aspectes:-Opcions de cerca: per mapa, per preu, per superfície i per venda o lloguer.-Mapificació de la normativa urbanística del municipi en relació als usos de les plantes baixes-Localització de les activitats comercials situades a l’entorn dels locals buitsEixos.cat desenvolupa diverses plataformes que ofereixen informació sobre els locals buits i les activitats econòmiques de les ciutats: MolletNegocis, BizTarragona, ProMontcada, ViladecansNegocis, DespiNegocis i FigueresNegocis
Àmbit de locals de MolletNegocis
–Jornades de portes obertes: Una altra iniciativa interessant consisteix en organitzar jornades de portes obertes per tal que els potencials interessats en obrir un negoci visitin els locals buits. Es poden acompanyar d’activitats complementàries com visites culturals, degustacions, exposicions d’art… És el cas de les jornades “Aixequem les persianes” que organitza el Departament de Territori i Sostenibilitat en diversos nuclis antics de municipis que formen part de la Xarxa de Barris amb Projectes.
-Relocalització d’activitats a planta baixa: Una oportunitat interessant per a l’ocupació dels locals buits és aconseguir que les activitats econòmiques (com per exemple els serveis educatius privats o els consultoris mèdics) que molt sovint se situen en planta pis prenguin la decisió de localitzar-se en una planta baixa. La rebaixa en els últims anys dels preus dels locals comercials pot fer viable aquesta solució. Es pretén així solucionar la problemàtica dels locals buits, dinamitzar eixos comercials en declivi i millorar la visibilitat de l’activitat econòmica. Els ajuntaments poden dissenyar una campanya comunicativa que promogui aquest escenari.
En definitiva, només a partir d’un coneixement exhaustiu i comparat de la realitat del comerç del municipi es poden desenvolupar accions de dinamització de locals buits adequades a la realitat de cada municipi, de cada districte, de cada barri i de cada eix comercial.