Generació d’indicadors estadístics propers als usuaris (I). L’experiència d’ Eixos.cat, observatori econòmic mòbil.

Aquest article parla de la generació d’indicadors estadístics que orientin la presa de decisió econòmica dels usuaris, a partir de dades del seu entorn geogràfic immediat. Ha estat publicat en el blog e2013 Any Internacional de l’Estadística.

Quin servei?

Eixos.cat és un observatori econòmic digital creat per l’empresa Planol.info a Barcelona el 2011. Com a tal, analitza i fa seguiment de l’activitat econòmica de les ciutats i els PAE (polígons d’activitat econòmica) per a l’elaboració d’estudis de mercat, fent servir una plataforma digital web i web mòbil. Ofereix un servei de classificació i catalogació del comerç urbà, els locals buits, les empreses, les activitats industrials, naus buides o tancades i els equipaments, edificis administratius i el transport públic, elaborat principalment mitjançant treball de camp. (http://ca.wikipedia.org/wiki/Eixos.cat)

Vam iniciar el desenvolupament de l’observatori econòmic Eixos.cat a mitjan 2010, amb l’objectiu de crear un servei d’informació adreçat als agents econòmics que operen al territori.Els oferíem una solució que els pogués ser d’utilitat en la comprensió de l’entorn geogràfic que condiciona la presa de decisió en les operacions i les inversions que realitzen.Amb alguns d’aquests agents ja hi treballàvem, i d’altres els vam visitar amb una presentació esquemàtica i una versió-demostració del servei, per saber quin interès hi podrien tenir.

Les administracions públiques locals hi estaven potencialment interessades. La majoria d’ajuntaments, per exemple, no tenien una imatge definida i actualitzada de com estaven els comerços i els PAE. Però, sobretot, perquè no podien oferir informació fiable als emprenedors i als inversors que operaven al territori que, o bé s’havien de pagar els estudis a uns preus considerables, o bé, si no s’ho podien permetre, operaven a cegues. El problema era doble: no es disposava de dades suficientment fiables per a elaborar la informació necessària, i tampoc es disposava de bons mecanismes de publicació i de navegació d’aquestes dades per part dels usuaris finals, els emprenedors i els inversors.

Les cadenes d’establiments també hi estaven interessades. Els seus caps es passaven la major part del temps voltant pel territori, tot cercant oportunitats de localització per als nous establiments. No delegaven aquesta tasca feixuga perquè no volien intermediaris, sinó estar en contacte directe amb la realitat. No es fiaven d’allò que no havien vist amb els seus propis ulls. Per això la idea de disposar d’un observatori mòbil els va semblar bé: podrien contrastar amb la realitat qualsevol informació donada per l’observatori, en qualsevol moment, allí on es trobessin.

Pel camí, ens vam trobar amb d’altres clients: emprenedors i franquiciats, interessats en l’estudi detallat de petites àrees geogràfiques, i empreses multinacionals com ara Navteq / Here i Google, que es van interessar per la contractació de la producció de dades de qualitat en grans àrees geogràfiques, que els podíem oferir dins del model de servei de l’0bservatori.

Un cop finalitzada aquesta primera prospecció entre els clients potencials, teníem un objectiu ben clar: calia cuinar informes basats en indicadors estadístics distribuïts en el territori, que permetessin detectar bones oportunitats i zones de risc elevat per a la inversió. I, per a fer una bona cuina d’indicadors, calia treballar amb bons ingredients, dades fresques i fiables, i amb un procés transparent, que l’usuari final pogués seguir i validar en qualsevol moment, en qualsevol punt del procés.

Actualment el servei d’ Eixos.cat dóna suport a la presa de decisió de tots aquests agents i els permet detectar oportunitats presents en el territori, responent a preguntes com:

On poso el meu negoci?

Funcionarà el meu negoci en aquesta localització?

Quants negocis competidors tinc al meu voltant?

Quins carrers comercials funcionen millor? quins estan deprimits?

Quins PAE tenen més atractiu per als inversors?

Quin grau d’especialització té aquesta àrea geogràfica?

Image

Imatge 1: diagrama de funcionament del servei de l’observatori econòmic Eixos.cat.

Quines dades?

Quan vam posar en marxa el servei, l’escenari d’obtenció de les dades era aquest:

- disposàvem de fonts de dades obertes de l’administració pública (el cadastre espanyol, Institut Cartogràfic de Catalunya, INE, Idescat i algunes més), la majoria provinents de les infraestructures de dades espacials, principalment, la Infraestructura de Dades Espacials de Catalunya.

- disposàvem de bones bases cartogràfiques d’ús gratuït, provinents de Google Maps, de Nokia Maps (avui, HERE) i de Open Street Map.

- tot i que disposàvem de dades de les activitats comercials / empresarials provinents de les administracions públiques locals i, previ pagament, d’alguns organismes oficials (registre mercantil espanyol, cambres de comerç), de seguida ens vam adonar que no eren dades suficientment fiables.

Per a usos determinats com és ara valorar la localització d’un negoci, o entendre com funciona una àrea geogràfica des del punt de vista comercial, cal un volum de dades considerable.

Per començar, una classificació exhaustiva de negocis competidors, negocis que afavoreixen l’activitat a establir, locals tancats o buits, oferta immobiliària de locals comercials, accessos al públic i transports públics propers, població… De fet, cal un conjunt de dades tan complet com es pugui obtenir.

Així, per tal d’oferir informació fiable a un usuari final, dins de la lògica de servei de Eixos.cat, calia superar diversos esculls.

El primer de tots, disposar de dades fiables de la localització i classificació econòmica de tots els negocis de l’àrea geogràfica a estudiar.

En termes geogràfics, els paràmetres de qualitat mínims que es demanen són aquests:

- precisió en la localització geogràfica, en metres (<20m ja comença a ser acceptable)

- dades d’actualització recent (<12 mesos)

Quan es disposa de dades d’aquesta qualitat o superior, la correspondència amb la realitat se situa en un percentatge elevat, un 80% o més. Això vol dir, ras i curt que, de cada 100 coses que es diuen, almenys 80 són veritat.

Algú pot pensar que les administracions públiques, les cambres de comerç i d’altres organismes maneguen dades d’empreses, i que això hauria de valer per a un servei com el nostre, però no és així. A continuació, us expliquem per què diem això. (veure la Nota 1, al final de l’article)

El segon escull a superar era disposar d’un sistema de visualització i consulta que permetés els usuaris poder navegar d’una forma àgil i útil entre totes aquestes dades, en temps real d’actualització, allà on es trobessin.

Per això, aquest sistema havia de ser un aplicatiu web, accessible també des de suport mòbil.

En l’actualitat, Eixos.cat opera de forma normal sobre una infraestructura de dades, un conjunt de fonts de dades disperses en el territori, provinents d’organitzacions diverses, públiques i privades, que aporten informació complementària, en mode generalment gratuït, però també en mode de pagament.

Alhora, Eixos.cat també comparteix dades i bases cartogràfiques pròpies en aquestes infraestructures de dades.

Aquestes són les fonts de dades principals que fa servir Eixos.cat:

Dades de captació directa mitjançant treball de camp

Són dades capturades sobre el terreny per un operari tècnic, mitjançant un aplicatiu instal·lat en un dispositiu mòbil.

Bases cartogràfiques IDE / WMS (servei web de mapes)

Google Maps –> no descarregable, ús mòbil on-line

Nokia Maps –> no descarregable, ús mòbil on-line

Open Street Map –> descarregable, ús mòbil on-line / off-line

Cadastre espanyol –> descarregable, ús mòbil on-line / off-line

ICC –> descarregable, ús mòbil on-line / off-line

Open Data

Cadastre espanyol

Registre municipal d’empreses (provinent d’altes i baixes de llicències d’activitat i tributs municipals)

Equipaments públics i edificis administratius (gencat.cat)

Transports (gencat.cat)

Estadístiques de població de l’ Idescat

Sensors electrònics

Encara en proves, però les espectatives són molt altes en la mesura que:

- constitueixin una malla de punts suficientment densa i extensa

- se serveixin les dades directament des d’un servidor web, en un flux constinu, amb el mínim filtrat possible respecte de la dada original generada pel sensor.

Els sensors electrònics poden estar distribuïts en el territori, a mode de malla de punts fixes que emeten dades les 24 hores del dia, o bé poden estar integrats en dispositius mòbils, com és el cas del sistema Roadroid, que capta l’estat del paviment de les vies per a vehicles i les voreres per a vianants, a partir del sensor de gravetat del dispositiu mòbil. (www.roadroid.com)

roadroid

Imatge 2: vista sobre el mapa de l’estat de les vies de trànsit de vehicles de l’Eixample de Barcelona.

Quins indicadors?

A Eixos.cat utilitzem una quinzena d’indicadors d’especialització en l’activitat econòmica, que agrupen cadascun al voltant d’una desena de sub-indicadors.

Els indicadors que produeix l’observatori econòmic Eixos.cat depenen de:

- l’extensió geogràfica de la capa de dades

- la continuïtat / exhaustivitat geogràfica

- la classificació única, amb sub-índex comparables i agrupables

A partir d’aquests indicadors i sub-indicadors primaris, definim indicadors que es deriven del creuament dels sub-indicadors entre ells, i que donen lectures complementàries en les àrees geogràfiques estudiades.

Són aquests:

“Clusters” o nuclis geogràfics d’especialització econòmica, que agrupen els negocis que exerceixen la mateixa activitat comercial dins d’una mateixa àrea geogràfica, que varia depenent de l’escala a la que es realitza la consulta.

IATC, índex d’aprofitament del teixit comercial, percentatge de locals comercials ocupats per negocis vs. el total de locals comercials d’una àrea geogràfica donada.

IAC, índex d’atracció comercial, percentatge d’establiments comercials de venda de productes i serveis d’ús no-quotidià vs. el total de locals comercials d’una àrea geogràfica donada.

IATPAE, índex d’aprofitament del teixit del PAE

IAPAE, índex d’atracció (d’inversió) del PAE

Com funcionen?

Al 2012 vam fer una campanya de recollida de dades, mitjançant treball de camp, que ens va permetre tenir dades del comerç de tot el territori Català: de totes les capitals de província i de comarca, i de totes les ciutats de l’àrea metropolitana de Barcelona.

A priori ja havíem establert uns mecanismes de classificació que poguessin orientar lectures d’interès en clau econòmica, els indicadors. El fet de disposar d’una massa de dades suficient per a ser crítica, ens va permetre aplicar els indicadors i entendre’n el comportament.

Així, vam veure que certs valors d’aquests indicadors econòmics eren crítics, i definien àrees de canvi en el paisatge comercial.

Per exemple, estudiant el paisatge comercial en termes de negocis oberts i negocis tancats vam observar que hi havia una tendència molt clara que canviava en funció de la mida del municipi i de com de rural o urbà era el paisatge.

La tendència era a tenir un percentatge de locals oberts major com més petit era el municipi i més rural era l’entorn.

Alhora, en àrees urbanes majors i més denses, com ara l’Eixample de Barcelona, la tendència era a tenir més locals tancats o buits en proporció al total de locals comercials.

Una possible bona explicació per aquest comportament de l’indicador era en termes d’ “espectatives comercials”. En zona rural, les espectatives comercials no serien tan altes com en el centre d’una gran ciutat, i la tendència seria a generar poques oportunitats d’establiment de negoci, pocs locals comercials, però a aprofitar-los tots amb comerç de productes de primera necessitat (alimentació i d’altres productes de consum quotidià).

D’altra banda, també vam poder observar que, a densistat comercial i urbana semblant, no totes les àrees es comportaven igual, indicant que algunes eren més exitoses que d’altres en termes comercials. Ho vam començar a quantificar amb l’índex d’aprofitament del teixit comercial.

L’índex ens permetia establir una relació directa entre les espectatives comercials d’una zona, reflectides en el total de locals comercials disponibles, i la realitat comercial de la mateixa, els locals comercials realment ocupats sobre el total dels disponibles.

Vam observar que la distribució de resultats, la oscil·lació de valors de l’IATC en el territori, no tenia un comportament linial, els valors finals no es distribuïen homogèniament entre tots els valors possibles (10%,20%,30%,40%…), fet que era d’esperar, i això ens va permetre anar una mica més enllà en la definició de certs valors crítics per a l’indicador.

D’entrada, una tendència general observable era que l’ocupació de locals es mantenia sempre per sobre del 50%, és a dir, que hi havia un cert límit a la divergència entre espectatives i realitat.

També vam poder observar que hi havia zones a on les espectatives s’ajustaven millor a la realitat, amb un valor de IATC més proper a 100%, i d’altres zones on, tot i tenir valors per sobre del 50%, aquests valors s’allunyaven dels valors establerts per a les primeres, però no se n’allunyaven progressivament.

Les zones que anaven bé, comercialment parlant, tenien valors propers al 90% i les zones que no anaven tan bé, tenien valors propers al 70%, però cap d’elles tenia un IATC de 80%.

Aquest valor, el 80%, semblava establir una mena de sotrac o pendent més pronunciada, de manera que, quan l’ IATC d’una zona el vorejava (82%, 77%), si portava tendència ascendent o descendent, súbitament es podia trobar a l’altra banda, sense romandre en el 80%.

Això ho vam fer servir per a establir un valor crític per a l’ IATC, una línia vermella que vam anomenar “efecte persiana“, si els valors eren per sota de 80%, i “expectatives comercials realitzades“, si els valors eren per sobre del 80%.

Que no calia arribar al 50% per a tenir “efecte persiana”, era quelcom que suposàvem i que ara havíem pogut quantificar.

locals_buits

Imatge 3: vista sobre el mapa de locals tancats o buits de l’Eixample de Barcelona.

Com són de propers als usuaris?

Actualment treballem en la posta en marxa d’ EIXOS mobile, el primer observatori econòmic mòbil que ha de permetre fonamentar la presa de decisió econòmica a peu de carrer i amb dades de l’entorn geogràfic de l’usuari.

Aquí us deixem una imatge, a mode d’aperitiu i punt i final de l’article, per a que veieu quina cara fa un servei d’indicadors estadístics basat en la localització geogràfica de l’usuari:

eixos2

Imatge 4: EIXOS mobile

Nota 1

Les administracions públiques locals (ajuntaments, diputacions), els governs i organismes regionals i estatals (registre mercantil, INE, etc.) operen amb bases de dades de tributs i llicències d’activitat (altes i baixes d’activitat econòmica d’empreses i autònoms). Les cambres de comerç, en la mesura que usufructuen aquestes bases de dades per a crear els seus productes de base de dades, també ofereixen dades d’aquesta procedència.

Aquestes bases de dades tenen diverses limitacions a l’hora d’oferir informació d’alta qualitat geogràfica i, per tant, amb un elevat percentatge de correspondència amb la realitat, des del punt de vista d’un usuari final que vol saber què està passant en una àrea geogràfica concreta. Són aquestes:

- hi ha negocis que inicien l’activitat sense haver informat a les administracions, impossibles de detectar si no es fa inspecció directa (com a mínim: -5% de fiabilitat)

- tot sovint els propietaris no informen de les baixes d’activitat (de mitjana, anualment: -10% de fiabilitat)

- no inclouen els locals tancats o buits, allotjament de negocis potencials que es troben ara desocupats o amb un ús no comercial. (de mitjana: 20% del total de negocis, -20% de fiabilitat)

- si es treballa sobre dades publicades per algun organisme públic (per exemple, el registre mercantil) normalment, les dades són de fa més de 12 mesos (de mitjana: -15% de fiabilitat) i, a més, no inclouen les dades dels autònoms (més del 50% del total d’activitats; posem: -50% fiabilitat).

- en molts casos, sols es disposa del nom fiscal del negoci, però no del nom comercial, que és el que permet identificar l’activitat des del punt de vista de l’usuari (de mitjana: 20% dels negocis enregistrats amb el nom fiscal, sense el nom comercial, -20% fiabilitat)

- en molts casos, sols es disposa de l’adreça fiscal del negoci, que és la de la seu central en el cas de cadenes d’establiments o negocis amb filials, o bé acostuma a ser el domicili del propietari del negoci i no l’adreça real del local comercial / nau empresarial (l’adreça a on el propietari vol ser contactat per a temes administratius/tributaris) (de mitjana: 20% enregistraments amb adreça fiscal, -20% fiabilitat)

En el millor dels escenaris possibles, suposant que l’enregistrament de negocis inclogui el nom i l’adreça comercials en tots els casos (dades identificatives del negoci a peu de carrer) i que les dades siguin recents (amb data d’actualització dins dels 30 dies anteriors a la data en que es realitza la consulta) la pèrdua de fiabilitat seria d’un 40%, que caldria restar a la fiabilitat de partida, que mai no seria del 100% (el 100%  és la realitat mateixa) sino, posem per cas, d’un 95%.

És a dir, en aquest escenari en condicions òptimes disposaríem d’unes dades que tindrien un 55% de correspondència amb la realitat.

Doncs bé, capturant aquestes dades amb mitjans d’inspecció directa, mitjançant treball de camp, la fiabilitat de partida no inclou tots aquests supòsits de condicions adverses i, per tant, seria d’un 95%.

Una oportunitat de negoci a l’Estartit

Fins ara hem parlat d’una tipologia d’estudi de localització basat en escollir la millor ubicació possible per un determinat negoci dins d’una ciutat. Ara parlarem d’una altra modalitat d’estudi de localització: l’elecció de la tipologia de negoci per un local situat en un punt concret.És el cas de l’estudi que hem realitzat pels propietaris de l’hotel Medes II, que disposen d’un local a l’Estartit de 152 metres quadrats amb façana al passeig Marítim i al carrer del Port. La intenció dels propietaris és vendre aquest local aprofitant la seva localització excel·lent, en un poble turístic de la Costa Brava, al costat del port i en una zona hotelera.Des d’Eixos.cat els vam elaborar un estudi de localització per decidir quin tipus de negoci es podria establir en aquest local com a part d’una estratègia per oferir-lo a emprenedors, cadenes o franquícies d’un determinat sector. Cal tenir en compte que des d’Eixos disposem d’un cens de comerços i locals buits de l’Estartit elaborat a partir de treball de camp. La conclusió final va ser que la millor activitat a ubicar en aquest emplaçament és un forn de pa amb cafeteria. Els motius són els següents:

1 MANCA DE COMPETÈNCIA

A l’entorn immediat no trobem cap establiment similar, el més proper està a uns 700 metres, a l’avinguda de Grècia. Cal tenir en compte que al Passeig Marítim hi ha un gran nombre de bars i restaurants amb la qual cosa es recomana buscar altres tipologies d’establiments.

2 ZONA HOTELERA

Al sector nord de l’Estartit hi destaca una àmplia oferta hotelera. Això afavoreix la presència d’establiments d’hostaleria i restauració (bars, restaurants, cafeteries…). En canvi, a la zona sud, on hi dominen més els apartaments, hi tenen més presència establiments de comerç quotidià alimentari (supermercats, forns, colmados..) o de menar ràpid.

.

3 EIX DINÀMIC

El passeig Marítim (i els carrers del voltant) constitueix un eix comercial dinàmic que estructura tota la façana marítima, des de la platja fins al massís del Montgrí passant pel port. La presència de locals buits és molt escassa i es localitza sobretot a la segona línia de mar.Podeu veure l’estudi de localització complet als següents enllaços:

-Resum

-Estudi

Així que, ja ho sabeu, responsables de cadenes i franquícies, emprenedors amb ganes d’iniciar un negoci o capitalitzadors de prestacions d’atur. Al Passeig Marítim 152 de l’Estartit, al cor de la Costa Brava, hi teniu una molt bona oportunitat. No la desaprofiteu! (info@hotelmedes.com, 661700867)

El comerç de Mollet resisteix a la crisi

Segons l’observatori Eixos.cat les estratègies adoptades pels diferents agents locals han permès mantenir Mollet com a pol comercial del Baix Vallès i adaptar les tipologies comercials a la realitat econòmica

El comerç de Mollet del Vallès manté unes dades moderadament positives malgrat la crisi econòmica segons un estudi de l’observatori econòmic Eixos.cat, que segueix l’evolució comercial del municipi des de l’any 2010 amb una metodologia basada en el treball de camp, la publicació a la plataforma Molletnegocis i l’anàlisi posterior de les dades. Si bé és cert que, entre 2010 i 2013, el nombre total de locals disponibles ha crescut des dels 434 fins als 690, en consonància amb el que ha passat a la resta de país, cal destacar que el nombre total d’establiments ocupats per nous negocis també ha crescut, en concret des dels 1.532 de 2010 fins als 1.612 de 2013.

Aquestes dades positives s’expliquen perquè les estratègies adoptades pels comerciants, pel sector immobiliari i per l’Ajuntament han permès mantenir Mollet com a pol comercial del Baix Vallès i adaptar les tipologies comercials a la realitat econòmica.L’increment d’establiments ocupats i disponibles es deu, entre d’altres, a la subdivisió dels locals comercials en locals més petits per adequar-se a una demanda més flexible, en bona part vinculada a la capitalització de l’atur per part de persones que volen emprendre un negoci. A més, l’acabament d’algunes operacions immobiliàries endegades els anys de bonança econòmica han ampliat l’oferta de locals comercials disponibles, si bé és cert que només una part d’aquesta nova oferta ha tingut sortida. Cal recordar, tanmateix, que recentment l’Ajuntament de Mollet del Vallès ha signat un conveni amb deu empreses immobiliàries per facilitar l’accés i el lloguer de locals a iniciatives emprenedores.

D’altra banda, cal subratllar la resiliència del teixit comercial de Mollet, que s’ha adaptat a la crisi apostant per aquells sectors amb més possibilitats de futur. En aquest sentit destaca el comerç quotidià alimentari, que ha passat de 216 establiments a 235, en bona part gràcies al bon comportament de les fruiteries o les petites botigues de queviures (coneguts com a colmados). Així mateix, altres sectors més afectats per la crisi –com l’equipament per a la llar, l’equipament per a la persona o la cultura i el lleure- han pogut resistir gràcies a l’especialització en sectors concrets, com els articles per a infants (de 20 a 26), els articles esportius (de 13 a 17), els electrodomèstics (de 9 a 14) o els gimnasos (de 5 a 9).

Un altre dels aspectes a destacar és la consolidació de Mollet com a pol comercial del Baix Vallès, tal com demostra l’Índex d’Atracció Comercial, que mesura el pes dels comerços d’equipaments per a la llar i la persona respecte al total de locals amb ús comercial. Aquesta tipologia de comerç, a diferència del comerç quotidià, és el que justifica el desplaçament des d’altres municipis a la recerca de varietat i establiments de referència i, a més, permet dinamitzar altres sectors comercials com la restauració o l’oci. Els estudis elaborats per l’observatori Eixos.cat han pogut establir un llindar del 30%, per sobre del qual es considera que una ciutat genera atracció comercial. Mollet del Vallès se situa en el 31,0%, per sobre de la majoria de ciutats de la Regió Metropolitana de Barcelona, que estan per sota del 25%. Cal recordar, d’altra banda, que una enquesta realitzada per l’Ajuntament i l’Associació de Comerciants Mollet Comerç el 2011 ja indicava que el 27% de les persones que compren a Mollet són de fora del municipi, especialment d’altres municipis de l’àrea del Baix Vallès.

Totes aquestes dades conviden a un cert optimisme sobre el futur del comerç a Mollet del Vallès i a seguir apostant per un treball en comú entre tots els sectors i agents que hi estan vinculats per promoure el foment de l’emprenedoria, la dinamització de l’oferta de locals disponibles, l’atracció i generació de noves inversions i el suport al comerç existent.


Un 14% de locals buits a Girona segons l’observatori Eixos.cat

Un 14% dels locals comercials situats a les plantes baixes de la ciutat de Girona estan buits. És la principal conclusió de l’estudi elaborat per Planol.info, a partir d’un cens d’activitats comercials elaborat amb un exhaustiu treball de camp. El cens, que es va fer simultàniament a les principals ciutats catalanes, es va realitzar l’any 2012 per encàrrec de la divisió cartogràfica de la multinacional finlandesa Nokia i està publicat a l’observatori econòmic urbà Eixos.cat, al següent enllaç:http://ves.cat/fQtk

A Girona el cens, que ha cobert la major part dels carrers de la ciutat, ha permès detectar un total de 2.555 locals comercials situats a les plantes baixes dels edificis, dels quals 359 estan buits (14%), ja sigui perquè estan en venda, en lloguer, utilitzats com a magatzem o sense ús. Els establiments comercials actius, per la seva banda, han estat classificats en una seixantena de categories.

Per zones, els carrers de l’Eixample i el Barri Vell tenen els percentatges més baixos de locals buits, al voltant del 5%. Cal destacar, en aquest sentit, el carrer Bisbe Lorenzana (3%), el carrer Maragall (4%), el carrer Ciutadans (6%) o el carrer Nou que, al moment de fer el cens, no tenia cap local buit. En canvi, els barris de Santa Eugènia i de Sant Narcís són els que concentren uns percentatges de locals buits més elevats, en molts casos per sobre el 20%, com és el cas del Passeig d’Olot, el carrer de Santa Eugènia o el carrer Agudes. Als barris del sud –Eixample Sud, Montilivi, Mas Xirgu…- els percentatges són similars a la mitjana.
Girona té una bona posició comparada amb altres ciutats catalanes censades per Planol.info, que es mouen en un rang que oscil·la entre el 10% de locals buits (Vic, Manresa, Badalona…) i el 25% (Olot, l’Hospitalet, Tarragona…). Així mateix, les dades de Girona són molt similars a altres municipis de la demarcació: Figueres (15%), Banyoles (16%) o Blanes (15%) [1].
Totes les dades dels censos que periòdicament realitza Planol.info es visualitzen a la plataforma web Eixos.cat, un observatori econòmic urbà on estan geolocalitzats i categoritzats els establiments comercials, les activitats econòmiques i els locals buits de tot Catalunya i que, ben aviat, estarà connectat amb les ofertes immobiliàries dels API. Diversos municipis catalans treballen, a partir d’aquesta plataforma, amb estratègies de dinamització econòmica, suport al comerç local i foment de l’emprenedoria.
[1] Cal tenir en compte que, si bé és cert que el dinamisme comercial de Girona és més elevat que el d’aquestes darreres ciutats, les majors expectatives provoquen que les plantes baixes dels habitatges es destinin a ús comercial en un major percentatge. En canvi, altres viles i ciutats menys dinàmiques comercialment destinen sovint els baixos a altres usos com el residencial.

Estudi de localització d’una bugaderia

A continuació exposem un nou exemple d’estudi de localització d’un comerç, similar als que estem treballant des d’Eixos.cat. La metodologia d’aquests estudis es basa en creuar totes les capes d’informació rellevant per prendre la decisió. Cal recordar, en aquest sentit, que Eixos.cat disposa d’un cens elaborat a partir de treball de camp de tots els establiments comercials i locals buits de les principals ciutats de Catalunya.

En aquest cas imaginem que la persona interessada vol muntar una bugaderia al carrer de Sants, en concret prop de la parada de metro Plaça de Sants. Aquest tipus d’establiment té dos tipus de clients bàsics:-Particulars que hi porten la roba més delicada.-Establiments que externalitzen la neteja de la roba (hotels, restaurants, hospitals…)En principi la localització és bona. El carrer de Sants és un dels eixos comercials més dinàmics de la ciutat de Barcelona, fet que garanteix una elevada afluència de possibles clients de l’establiment.

El carrer de Sants és un dels eixos comercials més dinàmics de Barcelona

També apareixen com a factors positius la presència d’establiments que podrien utilitzar els serveis de la bugaderia, com és el cas dels restaurants o de les perruqueries. Aquests comerços poden requerir dels serveis d’una bugaderia (roba dels empleats, bates, tovalloles…), especialment si es tracta de negocis grans o mitjans.

Les perruqueries són clients potencials d’una bugaderia

En canvi observem que a l’entorn proper hi ha pocs equipaments o establiments de gran dimensió que podrien ser excel·lents clients per la bugaderia ja que generen una gran quanitat de roba bruta i manteleria (llençols, tovalloles, estovalles…). Així, per exemple, en un radi de 500 metres no hi ha cap hospital o cap centre d’assistència a la tercera edat i només hi ha un hotel.

Només hi ha un hotel en un radi de 500 metres

Pel que fa a la competència, tot i que no hi ha cap bugaderia en l’entorn immediat (100 metres), sí que n’hi ha diverses en un radi aproximat de 500 metres.

Hi ha tres bugaderies situades a uns 400 metres i diverses situades a menys d’un quilòmetre

En definitiva, la localització de la bugaderia al carrer de Sants té com a punts positius que es tracta d’un eix comercial dinàmic i amb presència de petits productors de roba bruta. No obstant això no hi ha cap gran productor de roba i manteleria bruta i observem certa competència en un entorn proper. En definitiva, tot i que no descartem rotundament aquesta opció, recomanem al client buscar una altra alternativa que garanteixi l’èxit del negoci.

Veure estudi

Estudi de localització d’una cafeteria-forn de pa

En el darrer post explicàvem la importància de la localització d’un comerç per garantir la seva viabilitat. Ara veurem un exemple concret, similar a casos reals amb els que estem treballant des d’Eixos.cat. Imaginem que un petit inversor o una franquícia vol obrir una cafeteria amb forn de pa a la ciutat de Barcelona. És conscient que la localització és molt important i per això sol·licita un estudi. Les seves premisses són clares:

-Eix comercial dinàmic però amb un preu dels locals raonable-Poca competència de negocis similars a l’entorn immediat (200-300 metres)

-Combinació de zones residencials amb oficines per garantir un flux de clients tots els dies

D’entrada, l’inversor pensa en cinc possibles localitzacions: Gran de Gràcia, Rambla Catalunya, Avinguda Diagonal, Avinguda Meridiana i Rambla del Poblenou. Després de fer un primer estudi, les quatre primeres ubicacions es descarten, en els dos primers casos per l’excessiu preu del sòl i la gran quantitat de comerços similars i en els dos següents perquè són eixos comercials poc dinàmics.

La Rambla del Poblenou és un dels eixos comercials emergents de Barcelona

Posteriorment es fa un estudi de localització més detallat sobre la Rambla del Poblenou, concretament de la part més propera a l’Avinguda Diagonal, ja que és la està menys saturada d’establiments. La metodologia es basa en creuar totes les capes d’informació rellevant per prendre la decisió. Cal recordar, en aquest sentit, que Eixos.cat disposa d’un cens elaborat a partir de treball de camp de tots els establiments comercials i locals buits de les principals ciutats de Catalunya

.D’aquest estudi detallat apareixen diversos arguments a favor d’aquesta localització:

-La Rambla del Poblenou i el seu entorn és un eix comercial dinàmic on es combina la residència amb una creixent activitat econòmica i hotelera, però amb preus més reduïts que altres eixos comercials més cèntrics

.-No hi ha competència directa ja que no trobem cap forn ni cafeteria a menys de 200 metres (aquests se situen prioritàriament a la part central del Poblenou).

Cap cafeteria o forn de pa a l’entorn més proper

-Bona comunicació amb transport públic (especialment tramvia) i pàrquing privat a només 200 metres.

-Presència de locals buits força destacada, a diferència de la part de la Rambla del Poblenou més propera al mar. Així podem escollir entre la mateixa Rambla del Poblenou o els carrers adjacents (amb un preu dels locals més barat però amb menys presència de vianants).

Presència de locals buits força important

Com a únic argument en contra observem que hi ha una elevada presència de bars, que poden actuar com a competència indirecta.

En conjunt, doncs, hem comprovat que la localització d’un forn-cafeteria a la part alta de la Rambla del Poblenou té més punts a favor que en contra ja que es tracta d’un eix comercial dinàmic -però sense els elevats preus de zones més cèntriques- i amb poca competència directa -per bé que caldrà diferenciar el producte dels nombrosos bars que hi ha a l’entorn immediat-. A més, disposem d’una quinzena de locals buits, a la mateixa Rambla o en carrers adjacents, on poder exercir l’activitat.

Veure estudi

La localització d’un comerç

“Els tres elements essencials per assolir l’èxit d’un negoci són: ubicació, ubicació i ubicació”. Aquesta frase, atribuïda al fundador de Mc Donald’s, Ray Krok, il·lustra perfectament la importància d’escollir un bon emplaçament per una activitat comercial. En efecte, no n’hi ha prou amb tenir els preus més competitius de la ciutat, una marca de prestigi o un producte únic. Si la localització no és l’adequada, el fracàs del projecte està assegurat. Quan les coses van maldades podem millorar el producte, fer reformes a l’establiment o redefinir l’estratègia de màrqueting. Però haver de canviar de nou la localització té uns costos econòmics, logístics i temporals molt elevats. Convé, doncs, prendre la decisió de manera pausada, responsable i estudiada.

Estudi de localització d’un restaurant a Mollet del Vallès (Eixos.cat)

Quins factors cal tenir en compte per localitzar un negoci? No hi ha una única resposta a aquesta pregunta ja que dependrà de la tipologia del negoci i de la ciutat on es vulgui implantar. En tot cas alguns dels criteris de localització que determinen l’èxit o el fracàs d’un projecte comercial són:

-Centralitat urbana-

Característiques socioeconòmiques del barri i la seva població

-Anàlisi de la competència: en alguns casos és positiu situar-se en una zona de concentració de botigues del mateix negoci (roba, restaurants…) però en altres és negatiu (farmàcia, quiosc…).

-Presència de proveïdors

-Bosses d’aparcament

-Bona comunicació amb transport públic

És per això que cal tenir un coneixement del territori el màxim de precís i actualitzat possible: eixos comercials, projectes urbanístics, aspectes socioeconòmics, preu del sòl, legislació sobre comerç, tipologia dels establiments comercials existents a l’entorn… Eixos.cat, com a observatori econòmic urbà, disposa d’una amplíssima informació, elaborada a partir de treball de camp, sobre aquests aspectes.

Els estudis de localització d’Eixos.cat tenen una metodologia basada en creuar les diverses capes d’informació rellevant en l’indret on es vol implantar l’activitat comercial. Això dóna com a resultat un seguit d’arguments a favor i en contra de la localització del negoci que permeten prendre la decisió final de manera adequada.

L’ordenació del comerç a Catalunya

Qui vulgui implantar un establiment comercial a Catalunya ha de saber que existeixen unes certes limitacions. No podem localitzar qualsevol tipus de comerç allà on vulguem sinó que aquest s’ha d’adequar al planejament urbanístic, a la trama urbana consolidada i al tamany de la població. És aquesta una barrera per a la llibertat comercial? Hi ha respostes per a tots els gustos però el cert és que el que pretén el Govern català, a través del Decret Llei d’ordenació dels equipaments comercials, és preservar el model de comerç urbà de proximitat, afavorir la ciutat compacta i reduir la mobilitat. Segons aquesta lògica, si s’aconsegueix que els grans establiments comercials se situïn dins dels centres urbans s’afavoreix que els consumidors puguin escollir entre tots els formats de comerç, des del més petit fins al més gran.

Per posar un exemple proper, es considera que la implantació del Corte Inglés a l’Eix Macià de Sabadell ha afavorit el comerç dels barris del Centre i de la Creu Alta ja que augmenta la capacitat d’atracció de tota l’àrea propera a aquest gran centre comercial. En canvi l’existència de grans establiments comercials i supermercats al polígon Baricentro de Barberà del Vallès perjudica el comerç dels centres urbans propers (Sabadell, Barberà, Cerdanyola…) ja que promou el desplaçament en cotxe des de les zones residencials cap a aquesta àrea perifèrica.

Comerç del centre urbà de Sabadell

Un concepte clau per a la localització del comerç segons la legislació vigent és el de “Trama urbana consolidada”, d’ara endavant TUC. Així, el Decret Llei d’ordenació dels equipaments comercials preveu que les implantacions de noves superfícies comercials es localitzin dins les TUC dels pobles i ciutats. La TUC, que ha de determinar el planejament urbanístic municipal, és el conjunt de sòl urbà en el que existeix continuïtat d’edificis amb ús residencial i en el qual els usos comercials estan integrats amb els residencials. En canvi no es considera TUC les urbanitzacions de baixa densitat (unifamiliars aïllades, adossades…) i els polígons industrials.

Per tant quan vulguem implantar un comerç haurem de consultar el planejament urbanístic i verificar que aquest es trobi dins la TUC. No obstant això existeixen algunes excepcions. El petit comerç (fins a 800 metres quadrats) pot implantar-se també dins de les urbanitzacions de baixa densitat, amb l’objectiu que els veïns no s’hagin de desplaçar al centre urbà per fer les compres bàsiques. A més els establiments comercials singulars (automoció, venda de mobiliari, jardineria…) poden establir-se a qualsevol àmbit on el planejament urbanístic admeti l’ús comercial –fins i tot els polígons industrials- ja que es considera que el seu ús per part de la població és més esporàdic i no perjudica el comerç urbà.A part de la TUC un altre aspecte molt important en relació a la localització dels establiments comercials és la seva relació amb el tamany de la població:

-Als municipis de menys de 5.000 habitants només es poden implantar petits establiments comercials (menys de 800 metres quadrats).

-Als municipis d’entre 5.000 i 50.000 habitants es poden implantar petits, mitjans i grans superfícies comercials (menys de 2.500 metres quadrats) dins la TUC.

-Als municipis de més de 50.000 habitants o capitals de comarca a part dels anteriors formats també es poden implantar grans establiments comercials territorials (més de 2.500 metres quadrats).

En definitiva la legislació sobre ordenació comercial és un dels múltiples aspectes a tenir en compte en la localització d’un comerç.

Eixos comercials i el principi d’aglomeració

Els eixos comercials, així com els centres comercials, són dos dels exemples més clars del concepte econòmic d’aglomeració. En realitat no és una altra cosa que la concentració espacial de punts de venda. Els eixos comercials van néixer com a resultat de la ubicació de botigues sense una coordinació prèvia, mentre que els centres comercials són la seva evolució lògica. Als centres comercials són els propietaris de l’espai els que promouen el procés d’aglomeració comercial.

L’èxit dels eixos i dels centres comercials es basa precisament en el principi d’aglomeració:

En primer lloc, hi ha una voluntat dels compradors de reduir el cost del desplaçament per comprar. Aquest cost no només inclou el preu efectiu que cal abonar en diners (despeses de gasolina, de transport públic, etc.) si no que també inclou el cost en temps.

L'avinguda del Portal de l'Àngel, exemple d'aglomeració comercial

Si els comerços es troben en un espai reduït o a curta distància, com ara el Portal de l’Àngel, el cost (tant en diners com en temps) dels consumidors es redueix. I es redueix a mesura que aquest espai és més petit o l’aglomeració més gran. És a dir, un comprador preferirà desplaçar-se fins a un un eix comercial per fer les seves compres abans que visitar una sèrie de comerços aïllats. Per tant, els comerços atreuen un trànsit de clients més gran quan es troben espacialment concentrats que quan estan dispersos.

En segon lloc, pels consumidors també hi ha un altre benefici de l’aglomeració de comerços: la possibilitat de comparar els productes. La possibilitat de poder comparar productes similars genera una millor decisió de compra, augmentant els beneficis de comprar en un eix o un centre comercial. La comparació és fàcil en un entorn comercial aglomerat i, per contra, molt costosa quan els comerços estan separats espacialment. De fet, que els comerços estiguin separats espacialment pot arribar a ser tant costós que superi el benefici relatiu de la comparació de productes, fent que només sigui econòmicament viable en un eix o centre comercial. Aquest benefici afegit (el de la comparació) també generarà més trànsit de compradors.

En tercer lloc, també és important senyalar que la competència pel que fa als preus de productes similars és més intensa quan els comerços estan espacialment concentrats. Aquesta competició, que genera preus més baixos o productes de més qualitat, és beneficiosa pel consumidor.

En quart lloc, un altre dels factors amb importància cabdal és la complementarietat de determinats comerços. Per exemple, aquells compradors que s’acostin a una sabateria en un centre comercial tendiran a visitar també algun comerç de roba i viceversa, pel que determinats tipus de comerços (per exemple, sabateries) es beneficien de la presència d’altres tipus de comerços (per exemple, botigues de roba).

En resum, és de vital importància escollir la localització d’un negoci tenint en compte l’aglomeració espacial i els comerços veïns per poder generar complementarietat. Si ho fem bé, tindrem assegurat un bon trànsit de consumidors, pel que les vendes passaran a dependre de la competitivitat dels nostres productes. Podeu consultar els eixos comercials de Barcelona (així com altres dades que els acompanyen) aquí: Eixos.cat: eixos comercials.

La importància dels indicadors

La majoria de les decisions que prenen els comerciants o els organismes públics pel que fa als criteris d’actuació solen ser basats en la percepció individual o en anàlisis concrets en un moment determinat. Aquesta manca d’informació vàlida fa que les decisions no sempre siguin encertades, el que condueix a una assignació ineficient dels recursos privats o públics. La millor forma de solucionar-ho és tenir una bateria de dades i d’indicadors.

Però, a què ens referim quan parlem d’indicadors? Ens poden ajudar a dissenyar la redefinició d’una ciutat? Serveixen com a eina per determinar la millor zona d’establiment d’un negoci? Permeten veure tendències sobre l’evolució d’un municipi? I d’un barri? Doncs sí. De fet, si hi ha una forma d’aconseguir el millor resultat possible en aquests aspectes és mitjançant la recol·lecció i l’anàlisi d’indicadors.

Exemple d'ús d'indicadors a Eixos.cat

Un indicador és una magnitud que un cop mesurada pot ser interpretada i comparada per tal d’aportar informació sobre pautes, tendències o patrons, el que finalment ens permetrà una presa de decisions més encertada. El sistema s’aplica a diversos àmbits de la ciència a l’hora d’observar i analitzar processos. Ciències com la medicina, la física, la meteorologia, l’economia o la sociologia són usuàries habituals de diferents indicadors.

La dificultat rau en determinar quina és la informació rellevant, quins indicadors ens permetran obtenir els resultats més acurats, si es podrà aplicar un seguiment temporal i sobretot la tasca de recerca i recol·lecció. Un cop ens hem fet amb els indicadors necessaris és quan comença la segona part de la feina. Les dades no poden ser estàtiques i independents, cal buscar els patrons de relació que existeixen. A més, si es tenen registres històrics es podrà afegir molt valor a la informació pel simple fet d’observar l’evolució del sistema, així com l’impacte de diferents accions dutes a terme al llarg del període analitzat. D’altra banda, tenir un registre històric d’indicadors ens permet fer estudis retrospectius (veure l’impacte de les decisions dutes a terme) i prospectius (com la simulació de possibles escenaris de futur a partir dels patrons trobats).

Les possibilitats del treball amb indicadors i dades de la realitat urbana són infinites. Des de quanta gent circula per un carrer determinat fins al temps emprat en visitar un monument o comerç, passant per la predicció del comportament de ciutadans o turistes. Si a més disposem de dades històriques podem determinar els moments de màxima activitat horària, setmanal i mensual d’un carrer. L’aplicabilitat a temes com, per exemple, quina és la millor localització pel nostre comerç o l’hora d’obertura i tancament d’un negoci, són evidents.