Indicadores para medir la salud del retail

Artículo publicado en Revista Inforetail nº 21 (Pàg 12-15): http://www.revistainforetail.com/revistas/inforetail21.pdf

EIXOS Economic Observatory realiza un seguimiento de la actividad económica de las ciudades para la elaboración de estudios estratégicos y de mercado a través de una plataforma digital web y web móvil. Este artículo se centra en la utilización de indicadores estadísticos para orientar la toma de decisiones de los agentes privados y públicos vinculados al sector retail.

¿Cuál es la mejor ubicación para mi negocio? ¿Qué ejes comerciales funcionan mejor? ¿Tenemos un problema de locales vacíos en nuestro barrio? ¿Mi ciudad atrae consumidores o los expulsa? ¿Hay que regular el uso de las plantas bajas para favorecer las actividades de retail?

Todas estas preguntas que se hacen los agentes privados y públicos vinculados al sector retail no tienen una respuesta fácil. La mayoría de ellos toman las decisiones sobre localización de nuevos negocios o sobre dinamización comercial a partir de parámetros subjetivos como su experiencia, su conocimiento del entorno o la opinión de los agentes inmobiliarios. No obstante, para escoger la mejor opción resulta fundamental buscar parámetros objetivos.

EIXOS Economic Observatory dispone de un sistema de información territorial con más de 200.000 establecimientos del sector retail (productos y servicios comerciales) y locales vacíos de España y Portugal. El método de captura de la información es mediante la elaboración de trabajo de campo con dispositivos móviles y la actualización periódica. La base de datos de EIXOS permite distinguir, además de los locales vacíos, entre 72 subsectores comerciales que han sido agrupados en 8 grandes sectores (hogar, equipamientos para la persona, hostelería y restauración, servicios comerciales, cultura y ocio, comercio cotidiano alimentario, transporte privado y otros sectores).

Gráfico 1 Capas comerciales en el centro de Madrid capturadas por EIXOS

A partir de toda esta información se pueden generar indicadores que nos permitan evaluar la salud del sector retail

-Ocupación comercial

El Índice de Aprovechamiento del Tejido Comercial (IATC) calcula el número de locales ocupados respecto el total de locales con uso comercial en una zona determinada. Es evidente que una ocupación alta está directamente relacionada con una buena salud comercial aunque también puede estar vinculada, por ejemplo, a un modelo urbanístico que priorice el uso comercial en las calles principales e impulse otros usos en el resto de la ciudad (aparcamiento, vivienda…). En todo caso los estudios elaborados por EIXOS Eonomic Observatory han podido establecer un umbral del 80% de ocupación por debajo del cual una calle corre el riesgo de sufrir una creciente desertificación comercial que lleve a los establecimientos a ir cerrando paulatinamente sus puntos de venta.

Así pues, a efectos prácticos, la mejor opción es localizar los puntos de venta en calles donde la ocupación comercial supere el 80%. No obstante, no hay que descartar la posibilidad de hacer una apuesta arriesgada –calles con baja ocupación y, en consecuencia, con bajos precios de alquiler- si hay algún factor externo que pueda revertir la situación: mejoras urbanísticas, nuevo equipamiento, barrio “de moda”…

La revitalización de calles con una ocupación comercial baja es una tarea ardua que tiene que emprender la administración en colaboración, entre otros, de las asociaciones de comerciantes y de vecinos. Las actuaciones más habituales son la mejora de la vía pública – peatonalización, ampliación de arcenes, iluminación, señalización…-, la publicación on-line de la oferta de locales disponibles o el fomento de la relocalización de actividades situadas en planta piso a planta baja. La administración local también puede adoptar un papel más activo a través de la intermediación entre propietarios y emprendedores. Hay varias opciones. Una de ellas es actuar como garante del cobro del alquiler al propietario a cambio de que el precio sea más bajo que el de mercado. Otra opción es realizar estudios de viabilidad para saber qué tipo de actividad podría funcionar en un local vacío (según normativa, características del local, competencia, características del barrio o eje) y ofrecer este estudio a aquellas personas que quieran establecer un negocio.

No obstante, en aquellos casos en que la solución sea más compleja, no hay que descartar la posibilidad de extinguir el uso comercial, es decir permitir el uso residencial o de aparcamiento en las plantas bajas, con el objetivo de concentrar el comercio en los ejes comerciales principales del barrio.

-Dotación comercial

El Índice de Dotación Comercial (IDC) computa el número de comercios por cada 100 habitantes. Se trata de un indicador de gran interés porque muestra la densidad comercial de un barrio o de una ciudad, detecta donde se concentra la actividad y permite intuir si una zona atrae consumidores o los expulsa.

Los estudios de EIXOS han podido determinar que un barrio o una ciudad con más de 4 comercios por cada 100 habitantes tiene una dotación comercial alta. Esta situación se relaciona directamente con la capacidad de atraer consumidores del exterior, ya sea porque la oferta comercial es amplia, diversa y especializada o porque el entorno urbano es agradable. En cambio, por debajo de los 3 comercios por cada 100 habitantes, una ciudad o un barrio expulsa consumidores ya que estos recurren al exterior para las compras más especializadas. Entre 3 y 4 comercios nos encontramos en una situación intermedia: son ciudades que logran ejercer una cierta capitalidad comarcal o regional pero que al mismo tiempo expulsan consumidor hacia ciudades más grandes. Es el caso por ejemplo de Mollet del Vallès, que a pesar de su proximidad con Barcelona muestra una cierta capacidad de polarizar flujos comerciales de los municipios de la subcomarca del Baix Vallès.

Gráfico 2 Índice de Dotación Comercial en Barcelona por barrios

El IDC tiene unas consecuencias directas sobre la localización y las características de los puntos de venta de las empresas del sector retail. En zonas con elevada densidad hay que plantear actividades especializadas e innovadoras para hacer frente a la fuerte competencia existente y buscar ejes comerciales secundarios si se pretende obtener precios de alquiler relativamente asequibles. En cambio, en zonas con baja densidad la estrategia tiene que ser diferente: situarse en los ejes principales y optar por negocios de sectores cotidianos que respondan a necesidades que la oferta existente no cubre. Sea como sea la realización de un estudio de localización es imprescindible para garantizar una ubicación con garantías de éxito.

-Atracción comercial

El Índice de Atracción Comercial (IAC) calcula el número de comercios de consumo no cotidiano (equipamientos para la persona y hogar y cultura y ocio) en relación al total de comercios de un área. El comercio no cotidiano es el que justifica el desplazamiento de consumidores a otros barrios y a otras ciudades a la búsqueda de variedad y establecimientos de referencia. Así, un IAC elevado se relaciona con la atracción de consumidores y un IAC bajo se vincula a la generación de fugas comerciales en los sectores que no son de proximidad.

A nivel de ciudad o de barrio se considera que un IAC superior al 30% es elevado. En Catalunya es el caso de algunas capitales de comarca, por ejemplo Manresa o Tortosa, de tamaño medio pero con notable capacidad de atraer consumidores de municipios cercanos. También es el caso de los barrios céntricos de ciudades más grandes donde se concentran las tiendas de ropa y complementos generalmente de cadenas o franquicias (Ciutat Vella de Barcelona, Centre Històric de Lleida, Mercadal de Girona…).

A nivel de eje comercial, el umbral “exigido” es mayor. Un IAC superior al 60% determina que la calle estudiada es un eje comercial principal (lo que se suele llamar en el ámbito del mercado inmobiliario 1ª Líniea). Mediante este indicador EIXOS ha realizado la clasificación de los 50 principales ejes comerciales de Catalunya (considerando además un número mínimo de 40 locales y una ocupación superior al 80%). El primero, como no podía ser de otro modo, es la Avinguda Portal de l’Àngel de Barcelona, el principal referente comercial de Catalunya a causa de la concentración de franquicias de ropa. No obstante, entre los 10 primeros encontramos también ejes comerciales de otras ciudades como Mataró, Lleida, Reus, Girona o Vilafranca del Penedès, que muestran una elevada capacidad de polarizar flujos comerciales a nivel comarcal y regional. Hay que destacar que la práctica totalidad de los 50 principales ejes comerciales son de carácter peatonal.

La atracción comercial es también un indicador relevante a la hora de tomar decisiones. Las zonas con más capacidad de atracción comercial y su entorno inmediato son las más interesantes a la hora de localizar un negocio porque es donde hay más presencia de consumidores y donde estos están más dispuestos a gastar. Por ejemplo, una familia que se desplaza desde una ciudad o un barrio periférico a un eje comercial principal lo hará, seguramente, con el objetivo de adquirir productos que no puede encontrar en su zona, al menos con el mismo nivel de diversidad o de competitividad. No obstante es evidente que otros sectores comerciales menos especializados también se beneficiarán colateralmente de esta decisión: hostelería, restauración, ocio, comercio alimentario, párquings…

-Clonicidad

Otro indicador con el que trabaja EIXOS, aunque sin llegar todavía a conclusiones tan claras como en los anteriores casos, es con el Índice de Clonicidad Comercial (ICC). Establece el porcentaje de comercios múltiples (ya sean cadenas o franquicias) respecto al total de comercios de una zona.

En Barcelona EIXOS ha realizado un estudio piloto de 7 ejes comerciales situados en los distritos centrales. El resultado es que los ejes con mayor clonicidad son la avinguda Portal de l’Àngel (86,5%), el Passeig de Gràcia (80,1%) el carrer Portaferrissa (78,0%) y la Rambla Catalunya (73,0%), todos ellos situados alrededor de la plaça Catalunya. En cambio otros ejes comerciales principales pero más alejados de esta zona tienen una clonicidad inferior: carrer Gran de Gràcia (48,5%), carrer del Rec (25,5%) y carrer de la Boqueria (3,4%).  Parece evidente que si calculáramos este índice en otros ejes comerciales de la ciudad (carrer de Sants, carrer Maragall, carrer Gran de Sant Andreu…) los datos estarían claramente por debajo del 50%. En definitiva el fenómeno de la “clonicidad” tiene una visibilidad muy alta al tratarse de calles muy céntricas y conocidas pero fuera de estas el comercio independiente gana la partida.

La valoración de este indicador es muy subjetiva y está abierta a un interesante debate. Hay dos opiniones en relación al efecto del comercio múltiple sobre el sector comercial de una ciudad. Desde algunos ámbitos se considera que la presencia del comercio múltiple es claramente positiva ya que es un indicador de la capacidad de una ciudad de atraer inversiones y de consolidarse como un referente comercial a nivel regional, nacional e incluso internacional. Desde otros sectores, no obstante, se subraya que el comercio múltiple elimina el comercio tradicional, precariza el trabajo y mimetiza todas las ciudades.

Probablemente la realidad es un poco más matizada. La clave del éxito comercial de una ciudad pasa por combinar los dos modelos: un comercio múltiple que tenga capacidad de atraer consumidores y un comercio independiente que potencie la personalidad, la identidad y la creatividad. Estos dos modelos pueden convivir e incluso retroalimentarse. El caso de Barcelona es paradigmático: como hemos visto el comercio múltiple tiene su máximo apogeo en los ejes comerciales situados entre el Gòtic y l’Eixample. No obstante, no hay que alejarse demasiado para encontrar zonas comerciales de éxito con un comercio independiente pero al mismo tiempo dinámico y especializado: el Born, Gràcia… Las características del entorno (pirámide de edad, nivel de estudios de la población, presencia de turismo, sección de la calle…) son las que determinan, a menudo, el grado de penetración del comercio múltiple.

En definitiva, el análisis y comprensión del entorno geográfico, a partir de la obtención de datos fiables, es un factor clave para la toma de decisiones sobre inversiones y sobre políticas públicas vinculadas al sector retail. La intuición humana y la experteza pueden ser unos buenos aliados pero en un entorno cada vez más complejo, competitivo y cambiante como es el mundo del retail recopilar y procesar datos es imprescindible.

Tabla 1 Indicadores del sector retail desarrollados por EIXOS Economic Observatory

MEDIDA INDICADOR FÓRMULA
Ocupación Índice de Aprovechamiento del Tejido Comercial (IATC) Locales ocupados respecto el total de locales que admiten usos comercial
Densidad Índice de Dotación Comercial (IDC) Número de establecimientos comerciales por cada 100 habitantes
Atracción Índice de Atracción Comercial (IAC) Comercios no cotidianos (equipamientos para la persona y el hogar y cultura y ocio) en relación al total de locales ocupados
Clonicidad Índice de Clonicidad Comercial (ICC) Porcentaje de comercio múltiple (cadenas u franquicias) respecto el total de comercios

Estudio sobre el modelo comercial de Barcelona y Madrid

Madrid presenta un centro muy dinámico junto a una periferia poco activa y Barcelona dibuja un centro comercial menos delimitado pero más extensoBarcelona tiene mejores datos de ocupación, dotación y atracción comercial y facturación mientras que la valoración inmobiliaria de los locales comerciales de Madrid, reflejada en el precio del alquiler mensual por metro cuadrado, supera a la de Barcelona

Un estudio conjunto entre EIXOS Economic Observatory, el portal inmobiliario Idealista.com, BBVA Data & Analytics y el grupo de investigación MIT Senseable City Lab concluye que Barcelona y Madrid presentan modelos comerciales distintos. La relación entre el centro y la periferia y el peso de los principales factores de atracción (turismo, centralidad laboral, ocio…) explican esta asimetría.

El estudio, con datos recogidos entre 2013 y 2014, se ha basado en el cálculo de 5 indicadores que miden la ocupación, la dotación y la atracción comercial, el precio de los locales comerciales y la facturación de los establecimientos. Barcelona presenta mejores datos de ocupación, dotación, facturación y atracción comercial mientras Madrid tiene un precio más alto de alquiler de los locales comerciales y el doble de centros comerciales.

En el caso de Madrid hay que destacar que dos distritos (Centro y Salamanca) muestran los mejores datos en todos los indicadores, especialmente en relación al metro cuadrado de alquiler (más de 20 euros) y la facturación. Se delimita así un centro comercial muy claro, donde confluyen rentas elevadas, centralidad laboral y de ocio y buenas comunicaciones. Fueras de estos dos distritos el dinamismo comercial decae claramente: los distritos limítrofes a Centro y Salamanca presentan valores muy moderados y varios distritos periféricos no superan el 70% de ocupación comercial o los 2 comercios por cada 100 habitantes. No obstante, la presencia, en alguno de estos distritos, de grandes centros comerciales comporta unos datos de facturación relativamente elevados.

Índice de Dotación Comercial de Madrid por distritos (comercios por cada 100 habitantes)

En Barcelona hay varios distritos que muestran un dinamismo comercial positivo, en especial Ciutat Vella, l’Eixample, Gràcia, Sarrià-Sant Gervasi y les Corts. Se delimita, así, un eje mar-montaña donde confluyen rentas elevadas, centralidad laboral y de ocio, buenas comunicaciones y presencia turística. El resto de distritos muestran datos más moderados aunque en ningún caso se alcanzan dotaciones comerciales inferiores a 2 comercios por cada 100 habitantes u ocupaciones por debajo del 70%. La presencia de centros históricos y la tradición comercial explican, en parte, el mayor dinamismo del comercio “periférico” de Barcelona, con ejes comerciales consolidados en barrios como Sants, Horta o Sant Andreu.

Índice de Dotación Comercial de Barcelona por distritos (comercios por cada 100 habitantes)

Por otro lado, hay que destacar que Madrid cuenta con 45 centros comerciales, más del doble que Barcelona (20), con una localización que en ambos casos cubre zonas centrales y periféricas. Aunque los establecimientos ubicados dentro de los centros comerciales no se han tenido en cuenta en la elaboración de los cuatro primeros indicadores, sí que se incluyen en el Índice de Facturación Comercial. De esta manera algunos distritos relativamente periféricos, como San Blas-Canillejas o les Corts, tienen datos de facturación superiores a otros distritos con un comercio urbano más potente.

El estudio concluye que la estrategia comercial del sector público y privado debe adaptarse a las realidades de cada distrito, de cada barrio y de cada eje comercial. Así, en los distritos centrales y los ejes comerciales principales (donde hay más oferta comercial pero también más demanda) hay que potenciar la especialización, la innovación y la detección de nichos de mercado. En cambio, en las zonas periféricas (con una oferta reducida y una demanda pobre) la apuesta debe centrase en cubrir las necesidades en sectores cotidianos y en concentrar la oferta en los ejes principales.

Tabla 1 Indicadores comerciales globales de Madrid y Barcelona, 2013-2014

  Indicador Definición

Barcelona

Madrid

 Índice de Dotación Comercial (IDC)1 Número de locales con uso comercial por cada 100 habitantes

3,19

2,38

 Índice de Aprovechamiento del Tejido Comercial (IATC)1 Porcentaje de locales ocupados respecto el total de locales que admiten uso comercial

82,9%

80,4%

 Índice de Atracción Comercial (IAC)1 Porcentaje de comercios no cotidianos (equipamientos para el hogar y la persona y cultura y ocio) en relación al total de locales con uso comercial

24,1%

22,8%

 Índice de Precio de los Locales (IPL)2 Precio de alquiler (euros/m2) de los locales comerciales existentes en el portal Idealista.com

12,3

14,8

 Índice de Facturación Comercial (IFC)3 Gasto acumulado a lo largo de 2013 por: a) usuarios de tarjeta de BBVA residentes en España en terminales de puntos de venda comerciales y b) usuarios de tarjeta de cualquier entidad bancaria y país, en TPVs domiciliados en España y asociados a  BBVA en relación a la población4

112

94

Fuente: Observatorio económico Eixos (basado en la catalogación y geolocalización de más de 140.000 establecimientos comerciales y locales comerciales vacíos en Madrid y Barcelona, mediante trabajo de campo)2 Fuente: Idealista.com 3 Fuente: BBVA Data & Analytics y MIT Senseable City Lab. 4 El valor 100 indica la media de las dos ciudades. Datos normalizados para quitar el sesgo de cuota de mercado de tarjetas BBVA por provincia de origen del comprador.

Tabla 2 Indicadores por distrito en Madrid, 2013-2014

Distrito

IAC

IATC

IDC

IPL

IFC*

 Centro

32,4%

85,8%

6,5

23

239

 Arganzuela

19,4%

80,5%

2,3

11

164

 Retiro

20,8%

87,5%

2,5

14

87

 Salamanca

31,1%

87,2%

5,2

24

229

 Chamartín

21,8%

88,3%

1,6

16

120

 Tetuán

21,5%

87,4%

2,9

13

89

 Chamberí

25,4%

84,6%

3,7

16

137

 Fuencarral – El Pardo

13,5%

90,9%

1,2

12

108

 Moncloa – Aravaca

17,2%

71,1%

2,5

13

116

 Latina

20,4%

77,2%

2,4

9

32

 Carabanchel

22,2%

71,7%

3,2

9

44

 Usera

17,6%

69,3%

2,5

8

27

 Puente de Vallecas

19,7%

71,0%

2,4

10

25

 Moratalaz

19,6%

84,7%

1,0

12

48

 Ciudad Lineal

20,1%

79,8%

1,2

10

63

 Hortaleza

17,6%

95,1%

0,4

13

83

 Villaverde

20,5%

77,1%

2,2

8

33

 Villa de Vallecas

23,3%

97,0%

0,5

8

100

 Vicálvaro

22,4%

94,4%

0,5

9

47

 San Blas – Canillejas

13,6%

67,9%

2,5

10

161

 Barajas

15,4%

96,9%

0,7

12

124

* El valor 100 indica la media de las dos ciudades. Tabla 3 Indicadores por distrito en Barcelona, 2013-2014

Distrito

IAC

IATC

IDC

IPL

IFC*

Ciutat Vella

34,1%

88,9%

5,6

16

162

Eixample

26,2%

86,8%

4,6

12

199

Sants-Montjuïc

20,8%

78,5%

2,2

8

55

Les Corts

17,1%

82,8%

2,9

11

221

Sarrià-Sant Gervasi

27,3%

86,6%

3,7

12

151

Gràcia

27,3%

88,7%

4,0

11

90

Horta-Guinardó

17,6%

70,9%

2,2

9

36

Nou Barris

20,5%

77,3%

2,2

9

41

Sant Andreu

19,7%

75,2%

2,3

8

83

Sant Martí

18,5%

82,5%

2,6

8

112

* El valor 100 indica la media de las dos ciudades.

Com dinamitzar els locals buits?

Un dels principals problemes en què es troben els ajuntaments és fer front a l’elevada presència de locals comercials buits a la trama urbana. En els darrers anys la situació de crisi econòmica ha comportat el tancament de molts negocis. Igualment, l’acabament d’operacions immobiliàries iniciades en l’època del boom ha introduït al mercat nous locals comercials de difícil sortida per la seva ubicació perifèrica. A part dels perjudicis econòmics que aquest fet comporta pels propietaris, la proliferació de locals buits genera una situació de discontinuïtat comercial i un risc de creixent desertificació dels carrers i dels principals eixos.

En aquest article analitzem, a partir de l’experiència d’Eixos.cat, quins passos hauria de seguir un ajuntament per dinamitzar els locals buits. Al nostre entendre aquestes estratègies han de partir, necessàriament, del coneixement exhaustiu de l’entorn urbà on s’ubiquen els locals buits. Per exemple, no podem adoptar les mateixes polítiques de dinamització i foment de l’ocupació dels locals buits en el carrer Gran de Sant Andreu (Barcelona), en el barri de Vullpalleres (Sant Cugat del Vallès) o en el barri de Sant Ildefons (Cornellà de Llobregat).Hem estructurat els passos a seguir en 3 fases:

1a Fase: Elaborar un cens de locals buits i activitats econòmiques Per començar, cal saber quants locals buits tenim i on se situen. I l’única manera d’obtenir aquesta informació és a través del treball de camp, és a dir amb el comptatge directe a peu de carrer. Eixos.cat ha desenvolupat una metodologia que permet geolocalitzar aquestes dades i publicar-les directament en un sistema d’informació geogràfica. Aquesta metodologia es basa en utilitzar el parcel·lari cadastral per relacionar el número de local i la parcel·la. Eixos.cat ha censat, fins el moment, més de 300.000 activitats econòmiques i locals buits, principalment de Catalunya però també de la resta d’Espanya i de Portugal.

Cens de comerços i locals buits al centre de Lleida

Però si únicament comptabilitzéssim els locals buits perdríem una informació molt útil per a la seva dinamització. Per això, en els censos d’Eixos.cat es capturen i es geolocalitzen totes les activitats econòmiques en planta baixa per tal de fer una radiografia de la realitat econòmica de l’àrea. La classificació d’activitats que utilitza Eixos.cat -desagregada en un centenar de subsectors comercials, industrials i de serveis- estableix correspondència amb les que utilitzen altres institucions (CNAE, Servei de Comerç Urbà de la Diputació de Barcelona, Pla territorial sectorial d’equipaments comercials de la Generalitat, directori de locals de l’Ajuntament de Barcelona…).

2a Fase: Elaborar una diagnosi sobre els locals buits a partir d’indicadorsA partir del cens de locals buits i d’activitats econòmiques, Eixos.cat genera indicadors que permeten la seva comparació amb altres municipis i la desagregació a escala de districte, barri i eix comercial. D’aquesta manera podem oferir una diagnosi objectiva de la situació dels locals buits a totes les escales territorials i la seva evolució en el temps.Els primers dos indicadors que utilitzem fan referència directa als locals buits:

INDICADOR

MESURA

FÓRMULA

Índex d’Aprofitament del Teixit Comercial 

Ocupació

Locals ocupats respecte el total de locals que admeten ús comercial

Índex de Preu dels Locals Comercials

Preu

Preu de lloguer dels locals comercials gestionats per API-Col·legis i associació d’agents immobiliaris

L’Índex d’Aprofitament del Teixit Comercial (IATC)té una relació directa amb la salut del comerç per bé que també pot estar vinculat al model urbanístic (utilització de les plantes baixes per altres usos com aparcament o habitatge) o a les expectatives del propietari del local. Els estudis elaborats per l’observatori Eixos.cat han pogut establir un llindar del 80% d’ocupació, per sota del qual es considera que la situació comença a ser problemàtica ja que es genera el risc d’una creixent desertificació comercial. Sovint la situació és molt diferent en funció del barri: a Tarragona per exemple la Part Alta i l’Eixample tenen un Índex d’Aprofitament del Teixit Comercial elevat mentre que els problemes en relació a l’ocupació de locals buits es concentren als barris marítims.

IATC a Tarragona, 2014

L’Índex de Preu dels Locals Comercials (IPLC) ofereix una visió objectiva del valor dels locals segons el sector immobiliari. Cal tenir en compte que API-Col·legis i associació d’agents immobiliaris agrupa el col·lectiu d’agents més nombrós de Catalunya i la seva oferta immobiliària està restringida a agents homologats per la Generalitat. En conseqüència es tracta de preus taxats de manera rigorosa. La combinació dels dos indicadors pot oferir informació interessant: sovint ens trobem en barris amb un IATC molt baix i un IPLC molt elevat. En aquests casos estem davant d’una sobrevaloració de l’oferta immobiliària que caldria posar en coneixement dels agents immobiliaris.Eixos.cat utilitza també dos indicadors més que permeten calcular la dotació comercial de l’àrea a analitzar i la seva capacitat d’atracció, unes variables fonamentals per analitzar quin tipus de sortida podem donar als locals buits.

INDICADOR

MESURA

FÓRMULA

Índex de Dotació Comercial

Densitat

Nombre d’establiments comercials per cada 100 habitants

Índex d’Atracció Comercial

Atracció

Comerços que generen atracció (equipaments per a la persona i llar i cultura i lleure) respecte el total de locals ocupats

Així, per exemple, en els barris amb elevada densitat i atracció comercial cal plantejar noves activitats especialitzades i innovadores i evitar els eixos comercials principals si es pretenen assolir preus assequibles. En canvi, als barris amb baixa densitat i atracció comercial cal situar-se en els eixos principals i cercar oportunitats de negoci en sectors quotidians que cobreixin necessitats concretes i localitzades.

3a Fase: Definir mesures de dinamització dels locals buits A partir de la informació que ens donen els indicadors podem dissenyar el millor tipus d’estratègia per dinamitzar els locals buits de l’àrea estudiada. Si la ciutat o el barri on ens trobem gaudeix d’una bona salut comercial, les mesures de dinamització dels locals buits poden ser relativament simples i probablement n’hi haurà prou en accions de promoció comercial o de microcirurgia urbana. Si, pel contrari, hem detectat problemàtiques serioses, caldran mesures més dràstiques que comportin canvis urbanístics substancials, acords amb els agents immobiliaris o estímuls als ciutadans interessats en desenvolupar una activitat.En concret distingim tres tipus de mesures que poden ajudar a la dinamització dels locals buits

1.     Urbanístiques:

-Flexibilització d’usos a les plantes baixes: sovint les normatives urbanístiques són estrictes i només permeten els usos comercials en plantes baixes en detriment de l’habitatge, l’aparcament o fins i tot les activitats de serveis i oficines adduint, encertadament, que aquests usos trenquen la continuïtat comercial. Tanmateix, si en determinades àrees es detecta un nombre important de locals buits, cal valorar la possibilitat de flexibilitzar la normativa per permetre usos no comercials en planta baixa a carrers secundaris i concentrar els comerços als eixos principals. Cal, en tot cas, fer un estudi acurat per tal que aquesta flexibilització no perjudiqui el potencial dels eixos comercials.

-Millora de la via pública: les actuacions de peatonalització, ampliació de voreres, il·luminació, senyalització… milloren les condicions del carrer i afavoreixen el comerç. Cal concentrar els recursos en aquells eixos i barris en els que hem detectat més problemes i volem capgirar la situació. 

2. Immobiliàries:

-Intermediació entre propietaris i emprenedors: en aquells barris on es detecten més problemàtiques en relació als locals buits els ajuntaments poden adoptar un paper actiu i crear una borsa de locals buits amb condicions especials. Mitjançant aquest tipus de programes -que es desenvolupen a ciutats com Girona, Mollet del Vallès o Igualada- els propietaris del local ofereixen un preu per sota del mercat i els emprenedors reben ajut tècnic i econòmic de l’Ajuntament. En aquest marc l’Ajuntament, com a intermediador, s’ofereix com a garant del cobrament del lloguer per part del propietari.

-Estudis de localització: Hi ha un bon nombre de ciutadans que s’adrecen a l’Ajuntament perquè volen desenvolupar algun tipus de negoci a la ciutat, però no tenen massa clar ni el tipus de negoci ni l’ubicació. En aquest cas els consistoris els poden oferir estudis de localització que identifiquin oportunitats de negocis en una àrea a partir del creuament de les diverses capes d’informació útils per prendre la decisió (indicadors de densitat i atracció, competència, proveïdors, centralitat, presència i preus dels locals en venda o lloguer, característiques socioeconòmiques del barri, nínxols de mercat, detecció de necessitats no cobertes…). Aquests estudis també poden ser oferts als caps d’expansió de franquícies. Eixos.cat ofereix aquest servei als ajuntaments.

Exemple d’estudi de localització

-Estudis de viabilitat dels locals: Una altra possibilitat és que l’Ajuntament es posi en contacte amb els propietaris menys motivats a llogar el seu local (en alguns casos per males experiències prèvies) i els ofereixi un estudi de viabilitat que permeti saber quin tipus d’activitat hi seria possible tenint en compte la normativa urbanística i ambiental, les característiques del local i el tipus de negocis de l’entorn. En funció d’aquest estudi es pot elaborar un pressupost orientatiu del que costaria fer la reforma. A partir d’aquí l’Ajuntament posarà en contacte el propietari amb ciutadans que vulguin desenvolupar una activitat adient al local. Eixos.cat ofereix aquest servei en col·laboració amb l’enginyeria OTP. 

3.  Comunicatives:

-Publicació dels locals buits i disponibles: Una eina molt útil és publicar la informació sobre els locals buits, en venda i lloguer en plataformes web per tal que totes aquelles persones o franquícies que hi estiguin interessades puguin accedir a tota l’oferta. Per tal d’oferir una informació addicional molt útil per qui vol desenvolupar una activitat caldria incloure-hi els següents aspectes:-Opcions de cerca: per mapa, per preu, per superfície i per venda o lloguer.-Mapificació de la normativa urbanística del municipi en relació als usos de les plantes baixes-Localització de les activitats comercials situades a l’entorn dels locals buitsEixos.cat desenvolupa diverses plataformes que ofereixen informació sobre els locals buits i les activitats econòmiques de les ciutats: MolletNegocis, BizTarragona, ProMontcada, ViladecansNegocis, DespiNegocis i FigueresNegocis

Àmbit de locals de MolletNegocis

 Jornades de portes obertes: Una altra iniciativa interessant consisteix en organitzar jornades de portes obertes per tal que els potencials interessats en obrir un negoci visitin els locals buits. Es poden acompanyar d’activitats complementàries com visites culturals, degustacions, exposicions d’art…  És el cas de les jornades “Aixequem les persianes” que organitza el Departament de Territori i Sostenibilitat en diversos nuclis antics de municipis que formen part de la Xarxa de Barris amb Projectes.

-Relocalització d’activitats a planta baixa: Una oportunitat interessant per a l’ocupació dels locals buits és aconseguir que les activitats econòmiques (com per exemple els serveis educatius privats o els consultoris mèdics) que molt sovint se situen en planta pis prenguin la decisió de localitzar-se en una planta baixa. La rebaixa en els últims anys dels preus dels locals comercials pot fer viable aquesta solució. Es pretén així solucionar la problemàtica dels locals buits, dinamitzar eixos comercials en declivi i millorar la visibilitat de l’activitat econòmica. Els ajuntaments poden dissenyar una campanya comunicativa que promogui aquest escenari.

En definitiva, només a partir d’un coneixement exhaustiu i comparat de la realitat del comerç del municipi es poden desenvolupar accions de dinamització de locals buits adequades a la realitat de cada municipi, de cada districte, de cada barri i de cada eix comercial.

Eixos.cat analitza l’oferta comercial de Lleida

El sector amb més presència són els serveis comercials (28,6%) seguit dels equipaments per a la persona i l’hostaleria i restauració.

Lleida té un 83,2% d’ocupació de locals, una dada positiva. només els barris del sud-oest (Mariola i Instituts-Templers) tenen una ocupació baixa.

El Centre Històric es configura com el principal pol d’atracció comercial de Lleida amb més del 50% de comerços no quotidians. El segueixen el Camp d’Esports i Universitat.

L’observatori Eixos.cat ha estudiat el teixit comercial dels barris centrals[1] de la ciutat de Lleida. La metodologia utilitzada s’ha basat en un cens mitjançant treball de camp de prop de 3.000 locals de la ciutat, la geolocalització i catalogació de les dades en diferents categories i l’elaboració d’indicadors d’ocupació de locals i d’atracció comercial. El cens, desagregat en un centenar de subsectors, es pot visualitzar a la plataforma Eixos (http://ves.cat/kV25) i ha estat realitzat entre finals de 2013 i principis de 2014. Eixos.cat (http://www.eixos.cat) és un observatori econòmic digital creat per l’empresa Planol.info a Barcelona el 2011.Si s’analitza l’oferta comercial per grans sectors s’observa que els serveis comercials (serveis professionals, bancs, perruqueries, consultoris mèdics…) són els que tenen més presència, amb el 28,6% del total d’establiments. El segueixen els equipaments per a la persona (roba, sabateries, joieries, perfumeries…), l’hostaleria i la restauració (bancs, restaurants, hotels…) i el comerç quotidià alimentari (supermercats, fruiteries, forns…).. La resta de sectors se situa per sota del 10%.Si desagreguem aquestes dades per barris (veure PDF) detectem algunes especialitzacions concretes com els equipaments per a la persona al Centre Històric, l’hostaleria i la restauració al Joc de la Bola o els serveis comercials a la Rambla Ferran-Estació.

Taula 1 Sectors comercials a Lleida, 2014

Sector

%

Equipaments per a la llar

7,6

Equipaments per a la persona

22,1

Hostaleria i restauració

16,5

Serveis comercials

28,6

Cultura i lleure

4,6

Comerç quotidià alimentari

11,4

Transport privat

4,0

Altres

5,3

Total

100,0

Un primer indicador que s’ha utilitzat és l’Índex d’Aprofitament del Teixit Comercial, que mesura el percentatge de locals ocupats respecte el total de locals que admeten ús comercial. En conjunt a Lleida és del 83,2%. És una dada positiva ja que els estudis elaborats per l’observatori Eixos han pogut establir un llindar del 80%, per sota del qual es considera que la situació comença a ser problemàtica ja que es genera el risc d’una creixent desertificació comercial.

La majoria de barris tenen una bona ocupació comercial, en especial el Camp d’Esports (92,2%). Els problemes en relació a l’ocupació de locals es concentren als barris del sud-oest: Institut-Templers i la Mariola estan per sota del llindar del 80%.

Taula 2 Índex d’Aprofitament del Teixit Comercial (IATC) als barris de Lleida (percentatge de locals ocupats respecte el total de locals amb ús comercial)

Barri

Locals ocupats – IATC

Locals buits

1 Instituts-Templers

78,2%

21,8%

2 Camp d’Esports

92,2%

7,8%

3 Xalets-Humbert Torres

85,3%

14,7%

4 Centre Històric

86,1%

13,9%

5 Príncep de Viana-Clot

81,3%

18,7%

6 Mariola

71,2%

28,8%

7 Joc de la Bola

87,0%

13,0%

8 Rambla Ferran-Estació

81,4%

18,6%

9 Universitat

83,1%

16,9%

10 Cappont

83,1%

16,9%

Lleida

83,2%

16,8%

Mapa 1 Índex d’Aprofitament del Teixit Comercial (IATC) als barris de Lleida, 2014 Un segon indicador, l’Índex d’Atracció Comercial (IAC), es calcula com el percentatge de comerços d’equipaments per la a llar i la persona i de cultura i lleure respecte el total de locals amb ús comercial. Aquesta tipologia de comerç, a diferència del comerç quotidià, és el que justifica el desplaçament des d’altres municipis a la recerca de varietat i establiments de referència i, a més, permet dinamitzar altres sectors comercials com la restauració o l’oci.

En conjunt, l’IAC de Lleida és del 34,3%, per sobre del 30% que es considera com a llindar per indicar que una àrea genera atracció comercial.Per barris, el Centre Històric es consolida com a principal pol d’atracció amb un IAC del 56,1%, que indica que més de la meitat dels establiments són de comerç no quotidià. El Camp d’Esports i Universitat superen lleugerament el 30%. La resta de barris tenen una oferta clarament dominada pel comerç quotidià.

Taula 3 Índex d’Atracció Comercial (IAC) als barris de Lleida, 2014 (percentatge de comerç no quotidià –equipaments llar i persona i cultura i lleure- respecte el total de locals amb ús comercial)

Barri

IAC

1 Instituts-Templers

28,8

2 Camp d’Esports

33,1

3 Xalets-Humbert Torres

23,3

4 Centre Històric

56,1

5 Príncep de Viana-Clot

27,5

6 Mariola

19,0

7 Joc de la Bola

20,0

8 Rambla Ferran-Estació

27,1

9 Universitat

31,3

10 Cappont

25,2

Lleida

34,3

Mapa 2 Índex d’Atracció Comercial (IAC) als barris de Lleida, 2014 

RESUM EXECUTIU (PDF)

Notícia ACNNotícia Cadena Ser

Notícia La Vanguardia

Notícia BonDia.cat

Notícia uA1

Notícia 324cat

Notícia Lleida.com

Notícia Segre

Notícia Vilaweb


[1] S’han exclòs els barris o nuclis de Balàfia, Secà de Sant Pere, Pardinyes, Cappont, Bordeta, Magraners, Butsènit, Ciutat Jardí, Basses d’Alpicat, Llívia i Raïmat-Sucs.

Tarragona disposa d’una oferta comercial amb diversos pols d’atracció

L’estructura comercial de Tarragona és diversa, equilibrada i amb pols d’atracció en diferents barris i no únicament als eixos més cèntrics. És una de les principals conclusions de l’estudi de l’observatori econòmic Eixos.cat, a partir d’un cens de comerços i locals buits del municipi elaborat a partir de treball de camp la primera meitat de 2014. El cens, que ha cobert 3.212 comerços i locals buits dels barris centrals de Tarragona[1], ha estat geolocalitzat i classificat i es pot visualitzar a la plataforma d’informació econòmica Biztarragona.

Presentació de l’estudi estratègic del comerç tarragoní 2014, amb la regidora de Comerç, Patrícia Anton, i Moisès Jordi Pinatella i David Nogué, de l’empresa Eixos.cat Font: ACN

La ciutat de Tarragona disposa d’una oferta comercial diversa i equilibrada similar a altres ciutats catalanes. La tipologia preponderant a Tarragona són els serveis comercials (33,3%) seguit de l’hostaleria i la restauració (21,4%), els equipaments per a la persona (14,5%) i el comerç quotidià alimentari (10,5%), aquest darrer amb una important presència de cadenes de supermercats però també de botigues d’alimentació especialitzades. La resta de sectors se situen per sota del 10%.

Taula 1 Tipologia d’establiments comercials a Tarragona per sectors, 2014

Sector

Nombre

%

Equipaments per a la llar

163

6,7

Equipaments per a la persona

349

14,5

Cultura i lleure

122

5,1

Comerç quotidià alimentari

254

10,5

Altres

115

4,8

Transport privat

92

3,8

Serveis comercials

803

33,3

Hostaleria i restauració

517

21,4

Total

2415

100,0

-Els pols comercials de TarragonA

D’altra banda, l’estudi mostra diferents pols d’atracció des d’un punt de vista comercial a diferència d’altres ciutats on l’activitat es concentra bàsicament al centre:En primer lloc, i com és d’esperar, els eixos comercials de l’Eixample, que consoliden l’àrea com a principal pol comercial i exerceixen una forta atracció en el comerç no quotidià (equipaments per a la llar i la persona i la cultura i el lleure). Aquest tipus de comerç és el que justifica el desplaçament des d’altres municipis a la recerca de varietat i establiments de referència i, a més, permet dinamitzar altres sectors com la restauració. En concret, als 12 carrers que configuren l’Eix Comercial Centre el comerç no quotidià representa entre un 25% i un 65% del total d’establiments, mentre la mitjana de la ciutat se situa en el 26,3% A part de les botigues de roba –amb una presència força destacada i homogènia a tots els eixos- cal subratllar algunes especialitzacions concretes com les sabateries al carrer Unió, les botigues de llar i decoració al carrer Reding o les joieries al carrer Sant Agustí.

En segon lloc cal destacar que la Part Alta i el Serrallo tenen una especialització molt clara en el sector d’hostaleria i restauració, amb un 40,8% i un 27,3%, respectivament, del total de l’oferta comercial d’aquests barris. En el cas del Serrallo hi destaquen els restaurants –quasi la meitat del total d’establiments- mentre a la Part Alta l’oferta és més diversificada. El comerç d’ambdós barris té un important potencial en el creixent sector turístic.

Finalment, els barris del Nou Eixample Sud i el Nou Eixample Nord també juguen un paper significatiu en la consolidació de l’estructura comercial del municipi. El Nou Eixample Sud és el barri amb una major proporció d’establiments d’equipaments per a la llar (mobles, decoració, electrodomèstics…), en bona part als eixos comercials de l’avinguda Prat de la Riba i Ramon i Cajal. Per la seva banda, el Nou Eixample Nord s’ha especialitzat amb els serveis comercials gràcies a la important presència d’oficines de serveis professionals i, també, d’altres subsectors com els bancs, les perruqueries o els consultoris mèdics.

-L’ocupació de locals

El percentatge d’ocupació de locals de la ciutat de Tarragona se situa en el 75,2%. És una dada habitual en municipis que, a causa del factor de capitalitat, tenen una elevada vocació comercial i destinen la major part de les plantes baixes a usos comercials i no a habitatge o aparcament.Les dades varien per barris: la Part Alta, el Nou Eixample Sud, el Nou Eixample Nord i l’Eixample se situen en unes dades d’ocupació força positives, properes al 80%. En canvi, als Barris Marítims és on hi ha més disponibilitat de locals per bé que el turisme de creuers pot ser un factor de dinamització en els propers anys. D’altra banda, no s’ha detectat una concentració especial de locals buits a l’entorn del Mercat Central de Tarragona, afectat des de fa anys per obres de remodelació.

Taula 2 Locals ocupats i locals buits als barris de Tarragona, 2014

Locals ocupats

Locals buits

Total

Barri

Nombre

%

Nombre

%

Part Alta

338

81,1

79

18,9

417

Eixample

1079

74,6

368

25,4

1447

Barris Marítims

209

55,7

166

44,3

375

Nou Eixample Sud

461

82,0

101

18,0

562

Nou Eixample Nord

328

79,8

83

20,2

411

Total

2415

75,2

797

24,8

3212

-El preu dels locals

Un altre dels indicadors que s’ha utilitzat és el del preu del metre quadrat de lloguer dels locals comercials, calculat a partir dels locals del portal Api.cat, que gestiona API-Col•legis i Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya. La mitjana del municipi és de 7,52 euros/m2. L’Eixample sobresurt clarament amb un preu mig superior als 10 euros/m2 i, a l’altre extrem, els Barris Marítims i el Nou Eixample Nord se situen al voltant dels 5,5 euros/m2 . Així, l’Eixample es confirma com el barri amb més demanda de locals comercials a causa de la centralitat del sector i la presència dels principals eixos. Per la seva banda, els Barris Marítims i el Nou Eixample Nord esdevenen uns espais d’oportunitat si se sap conjugar el baix preu dels locals comercials amb els punts forts d’aquests barris (proximitat a la façana marítim, al port i a l’estació en el cas dels Barris Marítims i presència de grans equipaments comercials i sanitaris en el cas del Nou Eixample Nord)

.Taula 3 Preus de venda i lloguer dels locals disponibles al portal Api.cat, 2014

Barri

Preu/m2*

1 Part Alta

6,79

2 Eixample

10,72

3 Barris Marítims

5,54

4 Nou Eixample Sud

7,13

5 Nou Eixample Nord

5,47

Tarragona

7,52

* Superfície construïda

-Evolució de les tipologies comercials

La comparació amb el cens realitzat l’any 2012 mostra una dinàmica positiva en alguns subsectors concrets, que han vist incrementar el nombre d’establiments. Algunes de les causes que expliquen aquests increments són l’auge del turisme (regals i souvenirs, hotels…), l’adaptació a la crisi econòmica amb un comerç més barat i quotidià (menjar ràpid, fruiteria…) o la consolidació de sectors en auge (xarcuteries, informàtica…).

Per contra, tal com ha passat arreu del país, la caiguda d’alguns subsectors s’explica per l’efecte de la crisi econòmica sobre el sector bancari, immobiliari i de la construcció (banca, instal·lacions i subministraments…) o sobre el comerç no quotidià i d’alta gamma (joieria, perfumeria, concessionari…).

L’estudi de l’observatori Eixos.cat conclou la necessitat de seguir apostant per unes polítiques de promoció comercial que aprofitin el potencial turístic de la ciutat i les diferents especialitzacions detectades. Aquesta estratègia passa per assessorar els agents econòmics que volen desenvolupar una activitat a la ciutat d’acord amb la realitat comercial de la ciutat i adequar les intervencions de dinamització a la situació de cada eix comercial i de cada barri. En aquest sentit cal subratllar que la plataforma Biztarragona, com a observatori econòmic de la ciutat, ofereix informació útil a comerciants, consumidors, emprenedors i operadors immobiliaris.

PRESENTACIÓ ESTUDI (amb infografia)

Notícia Delcamp

Notícia Finanzas

Notícia La Vanguardia

Notícia ABC

Notícia ACN

Notícia Cadena Ser

Notícia Tarragona 21

[1] Part Alta, Eixample, Barris Marítims, Nou Eixample Sud i Nou Eixample Nord

Estudi comparatiu del comerç de Sabadell i Terrassa

L’observatori econòmic Eixos.cat i API-Col·legis i Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya han comparat el teixit comercial dels districtes centrals de Sabadell i Terrassa[1]. La metodologia utilitzada s’ha basat en un cens de les plantes baixes de la major part del teixit urbà del districte central (2.233 locals a Terrassa i 1.824 en el cas de Sabadell[2]), l’elaboració d’indicadors d’ocupació de locals i d’atracció comercial i la comparació dels preus de lloguer i venda disponibles al portal Api.cat, que gestiona API-Col·legis i Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya. El cens es pot visualitzar a la plataforma Eixos (http://www.eixos.cat)

Gràfic 1 Capes d’activitat econòmica a Terrassa

Gràfic 2 Capes d’activitat econòmica a Sabadell

Un primer indicador que s’ha utilitzat és l’Índex d’Aprofitament del Teixit Comercial, que mesura el percentatge de locals ocupats respecte el total de locals que admeten ús comercial. En aquest cas Terrassa (90,6%) mostra una ocupació cinc punts més elevada que Sabadell (85,2%). Aquest indicador té una relació directa amb la salut del comerç per bé que també pot estar vinculat al model urbanístic (utilització de les plantes baixes per altres usos com aparcament o habitatge) o a les expectatives del propietari del local.

Taula 1 Índex d’Aprofitament del Teixit Comercial als districtes I de Sabadell i Terrassa

Teixit comercial

Terrassa

Sabadell

Locals ocupats – Índex d’Aprofitament del Teixit Comercial

90,6 %

85,2 %

Locals buits

9,4 %

14,8 %

Total

100,0 %

100,0 %

Un segon indicador mesura l’Índex d’Atracció Comercial, que es calcula com el percentatge de comerços d’equipaments per la a llar i la persona i de cultura i lleure respecte el total de locals amb ús comercial. Aquesta tipologia de comerç, a diferència del comerç quotidià, és el que justifica el desplaçament des d’altres municipis a la recerca de varietat i establiments de referència i, a més, permet dinamitzar altres sectors comercials com la restauració o l’oci. L’Índex d’Atracció Comercial de Sabadell és tres punts superior al de Terrassa gràcies al major percentatge de tots els tres subsectors considerats.

Taula 2 Índex d’Atracció Comercial als districtes I de Sabadell i Terrassa

Teixit comercial

Terrassa

Sabadell

Equipaments per a la llar

6,1%

7,8%

Equipaments per a la persona

16,5%

17,4%

Cultura i lleure

3,8%

4,4%

Índex d’Atracció Comercial

26,4%

29,6%

Aquestes dades queden confirmades quan es comparen amb el preu mig dels locals comercials disponibles al portal Api.cat, que gestiona API-Col·legis i Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya. Al districte 1 de Sabadell el preu de venda i el preu del lloguer del metre quadrat de local comercial són, respectivament, un 7% i un 3,7% superiors al districte 1 de Terrassa.

Taula 3 Preus de venda i lloguer dels locals disponibles al portal Api.cat als districtes I de Sabadell i Terrassa

Preu (m2)*

Terrassa

Sabadell

Venda

1.777,0 €

1.901,7 €

Lloguer

7,9 €

8,2 €

*Superfície construïda

Eixos.cat és un observatori econòmic digital creat per l’empresa Planol.info a Barcelona el 2011. Com a tal, analitza i fa seguiment de l’activitat econòmica de les ciutats i els polígons industrials per a l’elaboració d’estudis de mercat, fent servir una plataforma digital web i web mòbil. Ofereix un servei de classificació i catalogació del comerç urbà, els locals buits, les empreses, les activitats industrials, naus buides o tancades i els equipaments, edificis administratius i el transport públic, elaborat principalment mitjançant treball de camp.API – Col·legis i associació d’agents immobiliaris agrupa el col·lectiu d’agents més nombrós de Catalunya, amb més de 2.000 membres homologats per la Generalitat. Amb una trajectòria de més de 60 anys és l’organització líder en el sector de la mediació immobiliària a Catalunya.


[1] En els dos casos s’anomenen Districte 1. El Districte 1 de Terrassa té 35.179 habitants i el de Sabadell 52.127, en ambdós casos amb dades de 2012. 
[2] Les dades del cens han estat capturades al llarg del darrer any. En ambdós casos s’ha cercat un equilibri entre carrers que pertanyen a eixos comercials, a grans avingudes i a zones residencials
Annex Tipologies comercials en percentatge als districte 1 de Sabadell i Terrassa

Sector

Terrassa

Sabadell

Equipaments per a la llar

6,1 %

7,8 %

Equipaments per a la persona

16,5 %

17,4 %

Hostaleria i restauració

12,5 %

13,4 %

Serveis comercials

44,0 %

37,5 %

Cultura i lleure

3,8 %

4,4 %

Comerç quotidià alimentari

10,2 %

11,0 %

Transport privat

2,8 %

2,9 %

Altres

4,1 %

5,6 %

Total

100,0 %

100,0 %

Generació d’indicadors estadístics propers als usuaris (II). Comparativa del teixit comercial de Barcelona i Madrid, a partir dels indicadors d’Eixos.cat

En aquest article exposem un exemple de captura i anàlisi estadística de dades sobre informació econòmica localitzada en el territori. Entre la segona meitat de 2012 i la primera meitat de 2013, l’observatori econòmic Eixos.cat, impulsat per l’empresa Planol.info, va elaborar un cens d’establiments comercials dels centres de Madrid i Barcelona per encàrrec de la divisió cartogràfica de la multinacional Navteq/HERE. La metodologia utilitzada es va basar en el en el comptatge a peu de carrer, mitjançant treball de camp, la classificació en diverses categories i la geolocalització dels establiments.

Tota la informació fou categoritzada segons la classificació que utilitza l’observatori Eixos.cat, que estableix correspondència amb la resta de classificacions d’activitats econòmiques d’altres institucions. Cal tenir en compte que la classificació de l’observatori Eixos.cat permet distingir entre un número molt elevat d’activitats comercials minoristes diferents. Per això es va optar per crear diverses categories o sectors d’un abast major: Equipaments per a la llar, Equipaments per a la persona, Cultura i lleure, Comerç quotidià alimentari, Serveis comercials, Hostaleria i restauració i Altres.

 Així mateix es van utilitzar dos indicadors creats per l’observatori Eixos;

 -Índex d’Aprofitament del Teixit Comercial: Pondera el percentatge de locals comercials actius, dins del total de locals comercials disponibles en una àrea comercial donada.

 -Índex d’Atracció Comercial: Pondera el percentatge de comerços d’activitat econòmica considerada com a no-quotidiana (equipaments per a la llar i per a la persona) respecte del total d’activitats comercial d’una àrea comercial donada.

 L’àrea censada correspon al districte de Ciutat Vella de Barcelona (4,37 quilòmetres quadrats) i el districte Centro de Madrid (5,22 quilòmetres quadrats). El nombre total d’establiments i locals buits o tancats recollits fou de 8.448 en el cas de Madrid i 5.622 en el cas de Barcelona.

 Locals ocupats i locals buits

 El districte Centro de Madrid disposa de 1.191 locals buits (el 14,1% dels locals que admeten ús comercial) mentre que el districte de Ciutat Vella de Barcelona només en té 559 (9,9%). La diferència entre Barcelona i Madrid s’explica, fonamentalment, pel fort pes del turisme a la capital catalana. De fet, el Gòtic, el barri més turístic de Barcelona, té únicament un 5,6% de locals buits mentre que el Raval i la Barceloneta superen el 10%, especialment a les àrees més allunyades dels punts d’interès turístic. Cal tenir en compte que la mitjana de Barcelona se situa en el 12,5%. Pel que fa a Madrid, el barri d’Embajadores és el que mostra una situació més complicada (25,8% de locals buits) mentre els barris de Palacio, Justicia i Sol es mouen per sota del 10%.

Imatge 1: vista al mapa de locals buits o tancats de Madrid.

locals_buits_madrid

  Imatge 2: vista al mapa de locals buits o tancats de Barcelona.

locals_buits_barcelona

Tipologies comercials

En relació a les tipologies comercials, el més destacable és que el fort pes del turisme i la potent centralitat dels dos districtes no provoca una homogeneïtzació, és a dir una concentració de comerços en un sector concret, per exemple l’hostaleria i la restauració. D’aquesta manera es genera una estructura comercial diversificada en la que les diferents tipologies assoleixen un pes important tant en nombres absoluts com en nombres relatius. S’observa, doncs, que la majoria de sectors comercial reben l’impacte positiu de la centralitat i del turisme.

 Taula 1 Sectors comercials a Ciutat Vella de Barcelona i el districte Centro de Madrid en percentatge, 2012-2013

Sector

Ciutat Vella (Barcelona)

 Centro (Madrid)

Equipaments per a la llar

3,4

3,3

Equipaments per a la persona

26,2

26,0

Cultura i lleure

7,8

8,8

Comerç quotidià alimentari

11,9

8,8

Serveis comercials

9,6

8,5

Hostaleria i restauració

29,3

33,6

Altres

11,8

11,0

Total

100,0

100,0

 En el cas de Ciutat Vella, resulta evident que el turisme reforça el pes del sector de l’hostaleria i la restauració, amb un 29,3% del total de locals comercials (la mitjana de la ciutat està en el 20,4%). Tanmateix la resta de sectors, en termes generals menys adreçats al turisme, no es queden enrere, i representen, com a mínim, el 10% de l’oferta comercial del conjunt de la ciutat  i, a més, algunes categories no vinculades a l’hostaleria i la restauració, com els equipaments per a la persona i el comerç quotidià alimentari, tenen un pes superior a la mitjana de Barcelona. L’únic barri de Ciutat Vella que sembla estar clarament especialitzat en hostaleria i restauració és la Barceloneta (41,4%) que, per contra, té poca presència de comerços d’equipaments per a la persona i de cultura i lleure.

 Al districte Centro de Madrid el sector de l’hostaleria i la restauració (34,2%) té més pes que a Barcelona malgrat el menor impacte del turisme, fet que es pot atribuir a la potent centralitat que genera a nivell laboral i d’oci. Els barris més cèntrics –Palacio, Cortes i Sol- són els que tenen un percentatge més elevat, entre el 36% i el 47%. Tanmateix, tal com passa a Barcelona, la resta de sectors estan ben representats tant a nivell relatiu com absolut.

 Indicadors

Pel que fa a l’anàlisi per indicadors, observem que l’Índex d’Aprofitament del Teixit Comercial (locals ocupats respecte el total de locals que admeten ús comercial) de Barcelona és notablement superior que el de Madrid. Això indica que a Barcelona hi ha una major ocupació dels locals que admeten ús comercial. En qualsevol cas, tant a Barcelona com a Madrid el llindar està per sobre del 80% i per tant els dos districtes tenen una bona salut comercial.

Taula 2 Índex d’Aprofitament del Teixit Comercial (IATC) i Índex d’Atracció Comercial (IAC) als districtes centrals de Barcelona i Madrid, 2012-2013

Districte

IATC

IAC

Ciutat Vella (Barcelona)

90,1

29,6

Centro (Madrid)

85,9

29,3

 Per la seva banda, l’Índex d’Atracció Comercial (comerços de tipus no quotidià, és a dir d’equipaments per a la llar i la persona, respecte el total de locals que admeten ús comercial) és molt similar en ambdós casos. Aquest fet, juntament amb les dades sobre hostaleria, demostra que no hi ha grans diferències entre Barcelona i Madrid en l’estructura comercial dels seus centres. L’indicador se situa, en ambdós casos, al voltant del 30%, no massa elevat comparat amb altres ciutats, fet que s’explica perquè els dos centres tenen una estructura molt diversificada, amb un pes també elevat d’altres sectors com l’hostaleria i la restauració, la cultura i el lleure o el comerç quotidià.

 Podeu descarregar-vos l’estudi complet i la notícia que en va fer el diari El Periódico:

 Estudi complet

 Notícia El Periódico

Una oportunitat de negoci a l’Estartit

Fins ara hem parlat d’una tipologia d’estudi de localització basat en escollir la millor ubicació possible per un determinat negoci dins d’una ciutat. Ara parlarem d’una altra modalitat d’estudi de localització: l’elecció de la tipologia de negoci per un local situat en un punt concret.És el cas de l’estudi que hem realitzat pels propietaris de l’hotel Medes II, que disposen d’un local a l’Estartit de 152 metres quadrats amb façana al passeig Marítim i al carrer del Port. La intenció dels propietaris és vendre aquest local aprofitant la seva localització excel·lent, en un poble turístic de la Costa Brava, al costat del port i en una zona hotelera.Des d’Eixos.cat els vam elaborar un estudi de localització per decidir quin tipus de negoci es podria establir en aquest local com a part d’una estratègia per oferir-lo a emprenedors, cadenes o franquícies d’un determinat sector. Cal tenir en compte que des d’Eixos disposem d’un cens de comerços i locals buits de l’Estartit elaborat a partir de treball de camp. La conclusió final va ser que la millor activitat a ubicar en aquest emplaçament és un forn de pa amb cafeteria. Els motius són els següents:

1 MANCA DE COMPETÈNCIA

A l’entorn immediat no trobem cap establiment similar, el més proper està a uns 700 metres, a l’avinguda de Grècia. Cal tenir en compte que al Passeig Marítim hi ha un gran nombre de bars i restaurants amb la qual cosa es recomana buscar altres tipologies d’establiments.

2 ZONA HOTELERA

Al sector nord de l’Estartit hi destaca una àmplia oferta hotelera. Això afavoreix la presència d’establiments d’hostaleria i restauració (bars, restaurants, cafeteries…). En canvi, a la zona sud, on hi dominen més els apartaments, hi tenen més presència establiments de comerç quotidià alimentari (supermercats, forns, colmados..) o de menar ràpid.

.

3 EIX DINÀMIC

El passeig Marítim (i els carrers del voltant) constitueix un eix comercial dinàmic que estructura tota la façana marítima, des de la platja fins al massís del Montgrí passant pel port. La presència de locals buits és molt escassa i es localitza sobretot a la segona línia de mar.Podeu veure l’estudi de localització complet als següents enllaços:

-Resum

Estudi

Així que, ja ho sabeu, responsables de cadenes i franquícies, emprenedors amb ganes d’iniciar un negoci o capitalitzadors de prestacions d’atur. Al Passeig Marítim 152 de l’Estartit, al cor de la Costa Brava, hi teniu una molt bona oportunitat. No la desaprofiteu! (info@hotelmedes.com, 661700867)

El comerç de Mollet resisteix a la crisi

Segons l’observatori Eixos.cat les estratègies adoptades pels diferents agents locals han permès mantenir Mollet com a pol comercial del Baix Vallès i adaptar les tipologies comercials a la realitat econòmica

El comerç de Mollet del Vallès manté unes dades moderadament positives malgrat la crisi econòmica segons un estudi de l’observatori econòmic Eixos.cat, que segueix l’evolució comercial del municipi des de l’any 2010 amb una metodologia basada en el treball de camp, la publicació a la plataforma Molletnegocis i l’anàlisi posterior de les dades. Si bé és cert que, entre 2010 i 2013, el nombre total de locals disponibles ha crescut des dels 434 fins als 690, en consonància amb el que ha passat a la resta de país, cal destacar que el nombre total d’establiments ocupats per nous negocis també ha crescut, en concret des dels 1.532 de 2010 fins als 1.612 de 2013.

Aquestes dades positives s’expliquen perquè les estratègies adoptades pels comerciants, pel sector immobiliari i per l’Ajuntament han permès mantenir Mollet com a pol comercial del Baix Vallès i adaptar les tipologies comercials a la realitat econòmica.L’increment d’establiments ocupats i disponibles es deu, entre d’altres, a la subdivisió dels locals comercials en locals més petits per adequar-se a una demanda més flexible, en bona part vinculada a la capitalització de l’atur per part de persones que volen emprendre un negoci. A més, l’acabament d’algunes operacions immobiliàries endegades els anys de bonança econòmica han ampliat l’oferta de locals comercials disponibles, si bé és cert que només una part d’aquesta nova oferta ha tingut sortida. Cal recordar, tanmateix, que recentment l’Ajuntament de Mollet del Vallès ha signat un conveni amb deu empreses immobiliàries per facilitar l’accés i el lloguer de locals a iniciatives emprenedores.

D’altra banda, cal subratllar la resiliència del teixit comercial de Mollet, que s’ha adaptat a la crisi apostant per aquells sectors amb més possibilitats de futur. En aquest sentit destaca el comerç quotidià alimentari, que ha passat de 216 establiments a 235, en bona part gràcies al bon comportament de les fruiteries o les petites botigues de queviures (coneguts com a colmados). Així mateix, altres sectors més afectats per la crisi –com l’equipament per a la llar, l’equipament per a la persona o la cultura i el lleure- han pogut resistir gràcies a l’especialització en sectors concrets, com els articles per a infants (de 20 a 26), els articles esportius (de 13 a 17), els electrodomèstics (de 9 a 14) o els gimnasos (de 5 a 9).

Un altre dels aspectes a destacar és la consolidació de Mollet com a pol comercial del Baix Vallès, tal com demostra l’Índex d’Atracció Comercial, que mesura el pes dels comerços d’equipaments per a la llar i la persona respecte al total de locals amb ús comercial. Aquesta tipologia de comerç, a diferència del comerç quotidià, és el que justifica el desplaçament des d’altres municipis a la recerca de varietat i establiments de referència i, a més, permet dinamitzar altres sectors comercials com la restauració o l’oci. Els estudis elaborats per l’observatori Eixos.cat han pogut establir un llindar del 30%, per sobre del qual es considera que una ciutat genera atracció comercial. Mollet del Vallès se situa en el 31,0%, per sobre de la majoria de ciutats de la Regió Metropolitana de Barcelona, que estan per sota del 25%. Cal recordar, d’altra banda, que una enquesta realitzada per l’Ajuntament i l’Associació de Comerciants Mollet Comerç el 2011 ja indicava que el 27% de les persones que compren a Mollet són de fora del municipi, especialment d’altres municipis de l’àrea del Baix Vallès.

Totes aquestes dades conviden a un cert optimisme sobre el futur del comerç a Mollet del Vallès i a seguir apostant per un treball en comú entre tots els sectors i agents que hi estan vinculats per promoure el foment de l’emprenedoria, la dinamització de l’oferta de locals disponibles, l’atracció i generació de noves inversions i el suport al comerç existent.


Un 14% de locals buits a Girona segons l’observatori Eixos.cat

Un 14% dels locals comercials situats a les plantes baixes de la ciutat de Girona estan buits. És la principal conclusió de l’estudi elaborat per Planol.info, a partir d’un cens d’activitats comercials elaborat amb un exhaustiu treball de camp. El cens, que es va fer simultàniament a les principals ciutats catalanes, es va realitzar l’any 2012 per encàrrec de la divisió cartogràfica de la multinacional finlandesa Nokia i està publicat a l’observatori econòmic urbà Eixos.cat, al següent enllaç:http://ves.cat/fQtk

A Girona el cens, que ha cobert la major part dels carrers de la ciutat, ha permès detectar un total de 2.555 locals comercials situats a les plantes baixes dels edificis, dels quals 359 estan buits (14%), ja sigui perquè estan en venda, en lloguer, utilitzats com a magatzem o sense ús. Els establiments comercials actius, per la seva banda, han estat classificats en una seixantena de categories.

Per zones, els carrers de l’Eixample i el Barri Vell tenen els percentatges més baixos de locals buits, al voltant del 5%. Cal destacar, en aquest sentit, el carrer Bisbe Lorenzana (3%), el carrer Maragall (4%), el carrer Ciutadans (6%) o el carrer Nou que, al moment de fer el cens, no tenia cap local buit. En canvi, els barris de Santa Eugènia i de Sant Narcís són els que concentren uns percentatges de locals buits més elevats, en molts casos per sobre el 20%, com és el cas del Passeig d’Olot, el carrer de Santa Eugènia o el carrer Agudes. Als barris del sud –Eixample Sud, Montilivi, Mas Xirgu…- els percentatges són similars a la mitjana.
Girona té una bona posició comparada amb altres ciutats catalanes censades per Planol.info, que es mouen en un rang que oscil·la entre el 10% de locals buits (Vic, Manresa, Badalona…) i el 25% (Olot, l’Hospitalet, Tarragona…). Així mateix, les dades de Girona són molt similars a altres municipis de la demarcació: Figueres (15%), Banyoles (16%) o Blanes (15%) [1].
Totes les dades dels censos que periòdicament realitza Planol.info es visualitzen a la plataforma web Eixos.cat, un observatori econòmic urbà on estan geolocalitzats i categoritzats els establiments comercials, les activitats econòmiques i els locals buits de tot Catalunya i que, ben aviat, estarà connectat amb les ofertes immobiliàries dels API. Diversos municipis catalans treballen, a partir d’aquesta plataforma, amb estratègies de dinamització econòmica, suport al comerç local i foment de l’emprenedoria.
[1] Cal tenir en compte que, si bé és cert que el dinamisme comercial de Girona és més elevat que el d’aquestes darreres ciutats, les majors expectatives provoquen que les plantes baixes dels habitatges es destinin a ús comercial en un major percentatge. En canvi, altres viles i ciutats menys dinàmiques comercialment destinen sovint els baixos a altres usos com el residencial.